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许家印的地产融资谋略 上海胜道投资管理有限公司 邱红光 恒大地产从1996年成立到2010 年，历经15年时间发展成为中国最大的房地产企业之一， 发展速度远超过众多老牌地产集团。这其中的成功离不开公司创始人许家印娴熟的融资策略 充分利用资本市场的力量，积极运用私募、债券、上市等融资工具，实现了企业的快速 发展。公司在融资上市过程中历经多次坎坷，但顽强地走了下来，通过两次的上市努力，终 于抓住了2009 年地产行业和资本市场快速反弹的机会，成功实现了在香港上市。让我们来回 顾一下恒大地产的融资历程，也许会对地产业同行或其他企业的发展有一定的参考意义。 恒大地产私募前的重组 从公司招股说明书分析，公司上市前经历了多次重组过程，重组为私募和上市铺平了道 路。公司成功设立境外离岸红筹架构，这样便于从境外私募融资贷款/发债，同时也便于境外 香港上市。由于在2006年9月《关于境内企业间接到境外发行证券或者将证券境外上市的规定》 出台前，公司就完成了架构调整，因此公司成功打通了境外融资的通道。这个便利的通道又 为公司源源不断输送资本，而这些资本反过来又源源不断支撑公司的扩张。 如果公司完全从境内银行贷款，可以想像的是公司不太可能实现快速大规模扩张，也不 可能轻易渡过2008年国家对地产的严厉调控危机。公司主席许家印及高层可以说是极具远见， 充分利用国际资本市场来发展境内地产业务，而境外资本具有充足、时间快、不受境内政策 监管的便利条件。 重组目的：将国内的所有权益注入恒大地产集团，使得恒大地产集团分别控股安基(BVI)、 丰裕、亿通100%股权；安基(BVI)控股持有雅立集团等公司控股权；完成重组过程。 表2： 恒大地产私募前的重组 重组步骤 时间 重组过程 结果 集中到恒大地产 第一 2006/06 将各公司重组为恒大地产集团 集团 收购位于中国境内运营的子公司：广州超丰 这些子公司成为 第二 2006/06 、金碧物业、广州市俊汇、广州通瑞达、广州俊 外资独资公司 鸿、恒大增城 1 分散到恒大地产 第三 2006/06 重组金碧物业旗下各子公司 集团下面 剥离其他业务； 第四 2006/08 如出售持有绿景地产(深交所上市)股份； 剥离非主营业务 终止持有恒钢集团股份及恒大影视公司权益 恒大地产的私募融资 恒大地产实现扩张的基础之一来自于大量资金的支持，而资金主要来自2006年底及2007 年8月募得的两笔总计近10亿美元私募资金。10亿美元也创造了中国企业私募融资规模的新 高。为此，恒大地产将公司33.33%股份出让给包括德意志银行、淡马锡和美林在内的财务投 资人。 2008年3月公司第一次香港上市失败后，根据恒大地产公布的招股资料，截止到2007年9 月30 日，恒大地产总资产约148亿港元，负债约140亿港元，资产负债率达到95%。2008年1月， 恒大地产因频繁购地未偿还银行贷款及其他借款金额达到111.33亿港元