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如何成功运营城市社区商业综合体 俞海英 苏州绿原城乡建设有限公司 江苏 苏州 215003 摘要：我国的城市化进程在一天天的快速发展，随之也出现了大量的新建社区，而这些新建 的居住区需要大量的配套商业设施，才能逐渐满足居民日益增长的各种基础需求，在这个基 础上，城市社区商业综合体就诞生了。通过对我国八个经典城市社区商业综合体的详细考察 和认真分析，在选择区域、功能设置、业态组合和经营形式等重要因素对城市社区商业综合 体整体的开发和经营的影响进行探讨，最后文章对我国建设城市社区商业综合体的发展趋势 上提出了一些策略性的建议。 关键词：城市社区；城市社区商业综合体；影响因素 中图分类号：TU3 文献标识码：A 文章编号： 当前我国的经济形势愈发转好，城市化的水平正在逐步提升，商业化设施在这良好的 时机下得到了快速的发展，有些大城市的中心商业区建设也有了世界知名的水平。但是随着 城市人口增多，人们的消费观念发生变化，各地不断建设新的居民小区，这些都需要配套的 商业设施。而我国现有的城市社区商业未能跟得上社区的发展，社区商业设施不足、布局不 尽合理、服务单调等造成城市居民的基本消费和提高生活质量的需求无法得到满足，也制约 了城市化的发展。所以要大力支持城市社区商业，以达到满足城市居民消费的基本目标，同 时也是改变城市面貌、增加劳动就业、提升我国城市商业现代化和综合竞争力、发展现代服 务业等我国城市化进程中面临的不足和缺憾的解决之道。 一、我国社区商业综合体发展中的问题 改革开放之后我国的城市化水平才在不断提高，但社区商业综合体的建设还很滞后，而 现在城市人口增加，更多的小区不断建设，现有的商业设施已不能满足人们的需求，要有大 量新的社区商业才能提升人民生活水平。因此社区商业综合体也引起了开发商的重视，北上 广等国际化城市及一些经济发达地区，社区商业综合体已经有了很好的发展，有了实效，可 以为其他社区商业综合体的建设提供经验。总体而言，目前我国建设和管理社区商业综合体 也有一些不容忽视的问题。 1、规划重视不足。以社区及周边居民为主要消费人群的社区商业综合体是新的社区商业 形式。当前我国大多城市在城市化进程中更为重视的是中心城区的商业发展，而社区的商业 没有得到相关部门的重视，对于中心城区的商业综合体建设管理很多城市政府都有清晰详细 的规划，而社区商业综合体的建设管理缺乏政府部门的整体规划，很多的新建小区及改造小 区商业综合体建设没有政府的重视，其建设和管理都处在无序的状态下。甚至某些地区政府 及相关主管部门没有足够的认识，对于社区商业综合体的建设仅仅看到了企业的开发，把问 题放给市场解决，更有甚者对于建设布局听之任之，致使其建设出现“投资商/开发商积极 性高于政府，社区聚集区的开发建设快于政府、先于政府”，更是造成了这些地区社区商业 综合体商业结构无序，布局错乱等现象。这些地区社区商业建设管理没有有关机构的指导， 粗放发展，有的还是采用沿街布点、商住混杂的落后方式，既对居住环境造成了很大的影响， 又难以满足新时期的消费需求，更是对以后社区商业综合体的管理建设造成了许多不必要的 问题。 2、社区商业综合体建设后以出售为主，层次不高。从当前已经开发的社区商业综合体项 目来看，更多的开发商在开发后都是直接出售，开发商固然是为了赚钱，这样能够更快的回 笼资金。而一旦售出商铺，开发商不干预购买者的活动，仅只有物业部门的日常统一维护管 理。购买商铺的投资者各自为营，使社区商业综合体内商业业态规划不能做到统一，而各个 投资者对于商业业态要求不统一，业主都是自由招商，谁出钱高，就租给哪个商家，大家各 搞个的，无法统一管理，造成整个社区商业综合体业态杂乱，更是降低了社区商业的综合品 质。 3、业态配置不合理，强度需求业态的占份额太小。社区商业综合体做的成功失败不是看 规模大小，要注重质量，小没问题，但是一定要是精品。社区商业综合体要提供给居民合理 的业态搭配，小有小的好，和大型商业卖场错位经营、优势互补，亮点是方便，零售和服务 意识要有，这样可以做成自己的特色，规模也就起来了。不同的人消费需求也不同，社区商 业综合体应该依据居民对不同商业配套设施的需求强度来合理组合商业业态，这样将商业业 态设施分为强度需求商业设施、中度需求商业设施和弱需求商业设施三个层次。在这搭配中， 强度需求商业设施，包含综合市场、银行金融服务等要占至少50%的份额；中度需求商业设 施，比如说饭店、物流