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生区域大盘开发研究 -2-2-2222 陌生区域大盘的开发特征分析 大盘的 核心价值主张 u核心驱动力 u大盘需要有自己的核心吸引力，它能使本被边缘化的郊 区中心化，扩大客户覆盖距离。 u大盘的竞争不是个别楼盘的竞争，而是区域价值的竞 争。如果缺乏区域价值，大盘往往必须自己“营造区域价 值”，需要做边界界定和区域营销。 u大盘从硬件看，往往需要有1-2个“震撼点”，形成强势的 传播。 u大盘的资源需要人文化，人文产生更高附加值和归属 感；大盘持续的卖点始终是综合素质和社区文化。 2 陌生区域大盘的开发特征分析 开发进 程特征 u大盘开发面积大，开发年限长，因此必须保 可持续发 u开发进程 展的核心吸引力。 u大盘不同小盘，应采用滚动开发、拉开住宅档次扩大客 户群的需求层面及逐步走高档路线的动态的操作手法。 u大盘的开发有两种模式：规模开发和小步快跑，规模开 发往往是对抗大量同质化竞争的手段；小步快跑模式往往 用于资金压力大或市场变化快、销售压力大的情况。 u大盘开发，启动期是关键。启动期是项目立势、占位、 概念传播、形成口碑传播的重要阶段，至关重要。 u资源要在前期展示，但资源最好的产品适宜推后开发， 以博取高价值。 3 陌生区域大盘的开发特征分析 市场需 求特征 u需求特征 u大盘要关注城市层面的机会，如人口转移，城市某类供应 短缺。 u小盘主要瞄准市场的空白点，大盘不仅仅是瞄准市场的空 白点，更重要的是要创造市场需求, 创造市场是否成功关键 也在核心吸引力。 u郊区大盘的早期客户有明显的投资意向，投资成功成为未 来较强的示范效应，因此，大盘开发，首期一定要预留价 值和投资的空间、可见的价值附送。 u大盘需要营造自己的客户圈层，以建设一个阶层的思路来 吸引客户归属。 u大盘一定要立足于主流客户群，且客户群要复合而非单 一，宣传的主流客户要对其它客户群具有吸引和涵盖性。