城市社区自治中居委与业委会关系浅析.PDF

城市社区自治中居委会与业委会关系浅析 尤学民 我国城市地方自治以社区为基层单位。2003 年国务院《物业管 理条例》实施后，一个社区形成了两个居民自治组织，即以居民的居 住权为基础的居民委员会和以居民的房产权为基础的业主委员会。如 何处理两者之间的关系，无论在理论上还是实践中，都有许多问题值 得探究。本文主要结合北塘区的社区自治实践进行讨论。 一、两者关系问题的由来 居委会是我国传统的基层群众性自治组织，是建国初期城市居民 自发创造的产物，后经党和政府的推动，成为城市社会基层民主是一 种制度选择。它的主要职责是：处理本地区的公共事务，调解居民纠 纷，开展文体活动，向政府反映民众诉求，协助政府维持社会治安， 宣传法律、法规、政策等。 计划经济时期，人们的利益主要与就业单位相联系，与居住地关 系不大。因此，整个社会的管理重心在单位而不在社区。改革开放以 后，原先由单位承担的医疗、住房、养老、就业等许多职能逐步回归 社会，人们由“单位人”转变为“社会人”。人们的利益与社区的关 系越来越密切，整个社会的管理重心不断向社区倾斜。社区居委会承 担的社会管理任务日渐繁重。按照2010 年中共中央办公厅、国务院 办公厅《关于加强和改进城市社区居民委员会建设工作的意见》，居 委会的主要职责包括自治活动、协助政府工作和有关监督活动三大类 共23 个方面的工作。 业委会是因物业管理需要而产生的又一基层群众性自治组织。物 业管理是指业主通过选聘物业管理企业，对房屋及配套的设施设备和 相关场地进行的管理。一般来说，自己的房屋由自己来管理，这个道 理不言自明。所以，传统居民一户一栋房屋并不发生物业管理的问题。 如果一栋房屋有多个所有者，虽然专有部分分别属于各个所有者，但 共有部分却属于全体所有者，对共有部分如何维护保养、合理使用， 各个所有者之间存在着利害关系，从而产生了物业管理的必要。 住房商品化以前，我国城市居民居住的宿舍大楼或住宅小区，所 有权属于各自所在单位，居民大多来自同一单位或同一系统。这些大 楼或小区的物业由单位管理，居民因物业而产生的矛盾和纠纷，也由 单位负责处理。房改以后，这部分住房逐渐转变成居民个人所有。同 时，在新建小区，来自不同单位、不同系统、不同地区的人们，因购 买同一小区的住房而汇聚在一起，形成一个新的社会群体。新老两类 小区的物业，个人无法管理，单位不再管理，居委会无权管理，只能 通过社会化的物业公司加以管理。 业主是物业的所有权人，理所当然应在物业管理中居于主导和核 心地位。为了维护自身利益不受侵害，业主通过业主大会选举产生业 主委员会，负责选聘和监督物业公司，对物业实施自治管理。 一个居住区内有两个居民自治组织，它们的职责和活动的“边界” 在哪里，相互间的关系如何处理，成为社区自治管理中的一个热点问 题。 二、对两者关系相关法律条文的认识分歧 关于居委会和业委会之间的关系，相关的法律法规主要有：2003 年国务院颁发的《物业管理条例》（2007 年修订），国家住房和城乡 建设部 2009 年颁发的《业主大会和业主委员会指导规则》，2010 年 中共中央办公厅、国务院办公厅颁发的 《关于加强和改进城市社区居 民委员会建设工作的意见》。 以上法律涉及居委会与业委会相互关系的规定主要有：（1）居委 会指导和监督业委会，业委会要主动接受居委会的指导和监督。（2 ） 召开业主大会、业委会会议，业主组织作出的决定，应当告知居委会， 并听取其意见、（3 ）居委会要派代表参加首次业主大会筹备组，并组 织业主推荐筹备组中的业主代表。当业委会未按规定召开业主大会或 换届选举时，居委会可以组织召开业主大会或换届选举。因客观原因 未能选举产生业委会或业委会人数不足总数的二分之一的，新一届业 委会产生之前，可以由居委会代行业委会的职责。（4 ）业委会要与居 委会互相协作，共同做好小区内的社会治安等相关工作。（5 ）业委会 应当积极配合居委会依法履行自治管理职责，支持居委会开展工作。 对于以上相关的法律规定，人们在认识上存在很大分歧。一种理 解认为，“指导”就是 “领导”的意思，“监督”就是“发现问题并裁 决”的意思。比如，“在《条例》里十分清楚地阐述了两者的法律关 系，即业委会应当积极配合居委会，支持其工作并接受指导与监督。