房地产开发企业破产重整利益平衡实务分析-卓纬律师事务所.PDF

房地产开发企业破产重整利益平衡实务分析 作者：卓纬律师事务所 · 张思明 摘要：房地产开发企业破产重整涉及购房者、建筑商、银行以及企业职工等诸多 债权人的利益，存在不同性质权利优先权之利益博弈，相关法律及司法解释与破产法 规定亦有不衔接之处。本文以房地产开发企业破产存在的社会风险为逻辑起点，坚持 社会责任本位理念，从保护购房者利益的视角研究房地产开发企业破产重整利益平衡 机制，对可能或者已经发生破产原因但又有挽救希望的房地产开发企业，通过对各方 利害关系人的利益协调，制定具有可操作性的重整计划，以使危困企业顺利获得更 生。 关键词：房地产开发企业；破产重整；利益平衡 房地产开发企业破产重整是一个相对复杂的系统工程，需要平衡多方利益，制定 周密的重整计划才能使重整顺利进行，根据破产重整申请受理时企业开发项目的不同 状况，合理保护购房者的利益。各方利益关系主体还应本着社会本位原则，积极化解 重整实务中出现的矛盾纠纷。 一、 房地产开发企业破产风险分析 房地产开发企业破产具有不同于一般企业破产的特殊性，其破产涉及到银行等金 融机构、投资人、建筑商、被拆迁人、购房者等诸多主体利益。如果出现房地产开发 企业的大规模破产，将会影响金融秩序的稳定，甚者导致如美国的次贷危机而诱发金 1 融风险。受地方经济发展长期依赖房地产业的状况，房地产开发企业破产不仅影响相 关产业的健康发展，还在一定程度上阻碍地方经济的发展，甚至影响整个国民经济的 稳定。 目前中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金，而 房地产开发企业的自身资金比例往往比较低，资金来源主要依赖于银行贷款，银行信 贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。从国内情况看，房地 产开发企业资金来源中，银行贷款一般占到 60%左右，其自筹资金和工程垫款也大多 间接来自银行贷款，因此，房地产开发企业来源于银行的贷款资金总比例则高达 70% 以上。银行贷款实际上支撑了房地产开发企业经营周转的主要资金链。对比银行贷款 最多不超过房地产总投资 40%的国际通行标准，我国房地产开发企业对银行的依赖度 明显过高。高负债经营一直是国内房地产开发企业的基本经营模式，一些大型房企的 资产负债率常年维持在 60%以上。据资料显示，包括万科、招商地产、华侨城、荣盛 发展、世茂股份等 24 家上市房地产公司的 2012 年度财务报表中表明，这些上市房企 1 总的资产负债率高达 73.1% ，已超过业内公认70%的警戒线。 房地产开发企业的每 个经营项目蕴涵的价值量极大，需要大量资金的运筹，是一种资金密集型的企业。例 如，房地产开发前期的安置补偿费用、前期工作中的勘察设计费用、可行性研究费、 建筑安装工程费、财务费用、销售费用等，完全依靠自有资金进行房地产开发的企业 微乎其微，需要依赖多种金融工具和金融手段。房地产开发企业与金融业的密切联 系，在为银行等金融机构提供了宽广投资渠道的同时也使整体经济的抗风险能力下 1 新华社：《24 家上市房企总资产负债率高达 73.1% ，已超过警戒线》，载《东方今报》，2013-03-24 （A11 ）。 2 降。房地产开发企业自有资金不足、融资渠道单一，在国家房地产宏观调控政策影响 下，极有可能导致其资金链断裂，企业陷入破产之困境。一旦发生房地产开发企业的 大规模破产，加上目前我国银行体系自身的脆弱性，将直接造成银行的金融风险，导 致金融体系的震荡，乃至影响整个国民经济的安全。 房地产开发企业破产案件与一般破产案件的不同之处还在于，其利益受损者除了 债权人、职工、出资人以外，还包括广大的购房者。房地产开发企业破产，相关利益 主体都会受到不同程度的损失，但损失最大的还是购房者。在实践中，房地产开发企 业破产时，其开发的楼盘，有的是千疮百孔的烂尾楼，有的即使拿到了房子，拖欠税 费的开发商“跑路”，购房者的房产证办理也受到较大阻碍。购房者看到成为“烂尾 楼”的楼盘，或因长期不能交房入住，无法办理“两证”等情