第4章++房地产法律基本知.ppt

第四章 法律基本知识;第一节 法律概述;三、法律的分类 （一）按适用的范围划分——国内法和国际法。 （二）按规定的内容划分——实体法和程序法。 四、中国现行法律的效力 按照现行的立法权限分为五个层次，即宪法、法律、行政法规、地方性法规（自治条例和单行条例）、部门规章、地方规章。 （一）宪法的效力 《中华人民共和国宪法》，是国家的根本大法，它规定了国家的根本制度和根本任务，它具有最高法律效力，是人们必须遵守的最高行为准则，是制定其他法律的依据。一切法律、行政法规和地方性法规都不得同宪法相抵触。 （二）法律的效力 这里指狭义的法律，是指由全国人大及其常务委员会制定的，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面根本性的社会关系或基本问题的一种法。其地位和效力低于宪法而高于其他法。法律解释权属于全国人民代表大会常务委员会。 ;（三）行政法规的效力 行政法规是指由国务院依法制定或者批准发布的法规。行政法规只能根据法律而不能同法律相抵触，如发生抵触就不能生效。行政法规的效力低于宪法、法律，高于地方性法规、规章。 （四）地方性法规的效力 地方性法规就是指省、自治区、直辖市人民代表大会及其常委会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下制定的适用于该行政区域内的条例、实施细则、施行办法、规定、决定、通则等具有规范性的法律文件。 省、自治区的人民政府所在地的市和经国务院批准的较大市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规， （五）自治条例和单行条例的效力 民族自治地方的人民代表大会有权依照当地民族的政治、经济和文化的特点，制定自治条例和单行条例。宪法规定自治区制定的自治条例和单行条例，须报请全国人民代表大会常务委员会批准后生效；自治州、自治县的自治条例和单行条例，须报省或者自治区的人民代表大会常务委员会批准后生效，并须报全国人民代表大会常委会备案。;（六）部门规章和地方规章的效力 部门规章，是指由部委根据国务院规定的职责范围，依法制定并发布的各项规章，包括各部委与国务院相关部门联合制定并发布的规章。地方规章，是指省、自治区、直辖市和省、自治区人民政府所在地的市，以及经国务院批准的较大的市的人民政府，根据法律和国务院的行政法规制定并发布的规章。 （七）法律的效力层次 在法律适用上，宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。 法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高于地方性法规、规章。 地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。省、自治区的人民政府制定的规章的效力高于本行政区域内较大的市的人民政府制定的规章。 部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。;同一机关制定法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。 地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致的，不能确定如何适用时，由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定；国务院认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决。部门规章之间，部门规章与地方政府规章之间，对同一事项的规定不一致的，由国务院裁决。根据授权制定的法规与法律规定不一致，不能确定如何适用时，由全国人民代表大会常务委员会裁决。 法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作特别规定除外。 ;第二节 房地产主要法律法规;7、物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。 8、其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。 （二）有关概念 1、物权 本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 2、不动产登记 国家对不动产实行统一登记制度。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。登记机构不得有下列行为：（1）要求对不动产进行评估；（2）以年检等名义进行重复登记；（3）超出登记职责范围的其他行为。 ;不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。不动产权属