在澳洲置业如何选择物业管理.docVIP

澳大利亚是世界上拥有自有住房最多的国家之一，除了实力雄厚的投资者外，还有众多小的投资者热衷于投资居民住宅，以求得能合法的减免税收及得到比其他投资更高的回报和更高的安全係数。因此对物业进行高效的管理，便成为业主们的当务之急。一般情况下，业主会根据自身情况选择以下的方式，对物业进行管理： 选择合适的物业管理公司 选择物业管理公司首要的前提是，该物业管理公司须有执照。 在澳大利亚从事物业管理的企业必须有管理牌照，从业人员必须具备相应的专业知识和技能。由于物业分类较多，不同种类的物业有不同的特点，这就需要有不同的法律知识和专业技能，所以就产生了不同的物业管理牌照。例如：持居民住宅牌照的不能管理商业办公楼，而持工业用房牌照的不能管理购物中心大楼等。另外，这些物业管理公司或物业代理也受到政府监督和检查，若发现有违纪违法行为，将受到不同形式的处罚和制裁，如罚款、吊销或暂停牌照，严重的甚至会判刑。 多层住宅楼的管理 多层住宅楼的业主只拥有大楼的一小部分产权，即仅限于其居住的一定范围内的空间，因此就需要有一个由业主组成的大楼管理委员会来管理大楼的週边及楼内的公共部分。 一般的做法是由业主中的几个人组成管委会，并推选一人为负责人，该负责人负责大楼的所有事务，包括收取管理费、在银行设立户头、委託专业公司或个人负责清洁、绿化、管道维修及大楼保安等，居民住宅楼通常都安装有保安对讲门。管委会的其他人起着协助和监督的作用，检查管理费是否用于大楼的合理开支等。管委会有权制定管理标准，不够开支时可适当增加，如果每年剩馀还可回报该大楼，更新一些公用设施等。 高层住宅楼管理 高层楼宇由于居住人员多，楼宇所配套的电梯、中央空调系统、消防系统、保安监控系统、游泳池等公用设备、设施较多，因此聘请专业的物业管理公司或物业代理进行管理是通常的做法，当然管理费也相应较高。 商用的办公大楼管理海外房产咨询QQ 2306370063 这类大楼的管理一般採取由业主聘请物业管理公司代为管理，管理形式可分为两种，一种是物业管理公司与各专业公司签订合同，另一种是物业管理公司与另一物业管理公司签订“二手合同”。 第一种管理较为普遍，物业管理公司与一些专业公司如清洁公司、保安公司、空调保养维修公司等签订合同，合同中具体规定了服务——管理的具体专桉及费用。由于市场竞争激烈，合同到期时，物业管理公司有权对各专业公司进行更换，以取得客户的满意及获得更大的经济效益。 另一种商业大楼的物业管理形式称之为“二手合同”形式，即大楼的物业管理公司与另一家物业管理公司签订合同。“二手合同”主要是由于近几年的经济不景气，取得大楼管理权的物业管理公司为了降低营运成本和缩小管理规模而出现的“二手合同”。在目前虽然还不普遍，但却是物业管理的一种新模式。 物业管理紧急维修服务 在澳洲启动物业紧急维修的条件是物业可能导致财产损坏、人身伤害或财产无法保留的情况下才会立即采取行动。 紧急情况会发生个各种各样的情况，但是在澳大利亚各个州有其每个州州政府法律规定，也是会进行立法房产和租赁的法律。 ?爆裂供水系统 ?堵塞或损坏的厕所 ?严重的屋顶渗漏 ?煤气泄漏 ?危险的电气故障 ?洪水或严重的洪水灾害 ?严重的风暴，火灾，或灾害性天气损害 ?损坏或崩溃，煤气，电力或供水房地 ?损坏或崩溃的基本人性服务条件如热水系统损坏，取暖设备损坏 ?出现故障或损坏，很可能会造成伤害，使的居住场所不安全 如果你的财产是由一家专业物业管理公司管理，那他们将有相应对策，在租赁和管理期内与租户有一个以处理紧急维修事故时明确界定和解释后才能开始租赁服务。 如果您管理自己的物业，您需要确保在租客租赁前，在紧急修复对策上，您需要解释清楚您的权利和义务，及租客所要承担的义务和权利。 物业管理紧急维修服务付款 在紧急情况下，有具体的规则，确定什么是租户可以做和什么事不可以做。 虽然每个州的具体的立法不同，但一般来说，如果租客无法及时联系上紧急维修员，租客有权利使用一个最高数额（在昆士兰州，这是两个星期的租金），他们可以花费此费用来修理紧急项目，但必须使用合格的人进行维修。 租客可以支付的支票，并寻求业主的补偿，如果紧急维修的情况是一个真正的紧急情况下，业主须在一定时期内须偿还租客垫付的资金或直接付款给物业公司支。 如果业主不在规定的时限内支付此费用或不偿还给租客，租客可以申请债审裁处，让业主必须支付此笔费用。