房屋租赁合同中的业主律风险和防范.PDF

房屋租赁合同中的业主法律风险和防范 主讲人：黄训 律师 一、合同的效力 成立：1、有两方以上 当事人 合 2 、各方对合同的主要条款达成合意 同 生 生效：1、行为人具有相应的民事行为能力 效 2 、不违反社会公共利益 条 件 3、标的的确定、可能、合法 4、 在特定情况下应符合法定形式 一、合同的效力 合 同 生 除需要办理批准、登记等手续生效的，自成立时生效。 效 条 件 二、房屋租赁合同效力判断 ※ 未依法取得房屋所有权证的? 二、房屋租赁合同效力判断 ※ 未取得建设工程规划许可证 或 ※ 未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋？ 二、房屋租赁合同效力判断 ※ 未经批准或者未按照批准内容建设的 临时建筑出租的？ 二、房屋租赁合同效力判断 ※ 未按照法律、行政法规规定办理登记备案的？ ※ 备案的一定有效吗？ 二、房屋租赁合同效力判断 ※ 租赁期限超过法律规定的最长租赁期限20年的？ 二、房屋租赁合同效力判断 ※ 未完成竣工验收的？ ※ 未取得消防验收合格的？ 二、房屋租赁合同效力判断 ※ 合同签订主体、签订程序等对合同 效力有何影响？ 三、划拨土地上房屋的租赁 ※ 划拨土地上房屋租赁合同的效力？ ※ 改变划拨土地用途的房屋租赁合同的效力？ 四、房屋租赁合同无效后的处理 • 合同自始无效，返还财产，不能返还折价补偿，有过错的承担责任 • 合同中约定的违约责任条款等不再适用 • 出租人有权要求承租人支付占有使用费、物业管理费 • 占有使用费的确定：参照合同约定、政府指导价或市场价？ • 损害赔偿请求权 • 房屋返还请求权 五、出租人、承租人权利义务 1、收取租金、保证金的权利； 出 租 2 、监督使用和收回房屋的权利； 人 的 3、交付房屋并保持房屋符合使用状态的义务； 权 利 4、维修义务，可约定排除，但因承租人使用不当造成的损害的除外； 、 义 务 5、通知义务，如转让房屋时； 6、瑕疵担保义务，包括权利担保和物的担保； 7、缴纳土地收益金、纳税、核对承租人身份。 五、出租人、承租人权利义务 1、使用收益权； 承 租 2 、买卖不破租赁、优先购买权、优先承租权； 人 的 权 3、交付租金的义务； 利 、 4、妥善保管和合理使用房屋的义务； 义 务 5、返还房屋的义务； 6、通知义务，如第三人主张权利，房屋存在现实危险需要维修时。 五、出租人、承租人权利义务 关 于 • 有约定的从约定（物业服务公司确认），无约定的呢？ 物 业 费 六、房屋租赁合同的解除 • 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物 出 租 • 擅自转租的 人 的 • 无正当理由未支付或迟延支付经催告仍未按期支付的 解 除 • 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建 权 六、房屋租赁合同的解除 • 租赁物部分或全部毁损 承 • 租赁物危及承租人的安全或者健康的 租 人