主动调查报告摘要象征式租金短期租约处理申请程序.PDF

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主动调查报告摘要象征式租金短期租约处理申请程序

主动调查报告摘要 象征式租金短期租约 背景 政府的政策订明,未有预定用途或在短期内不会发展的空 置政府土地,可以短期租约方式,批出作临时用途。若短期租约 的申请用途属非牟利性质,并获相关决策局或部门给予「政策支 持」1,地政总署辖下的分区地政处便会直接批出租约而只收取象 征式租金。 2. 本署在处理市民投诉时,留意到分区地政处处理一些象征 式租金短期租约有欠妥善,例如长期没有视察所租出的土地,以 及未有对违反租约条款的租户进行执管,令土地长期荒废或被人 滥用。申诉专员遂决定就地政总署及其分区地政处如何处理该类 短期租约的事宜展开主动调查,以审研: (1) 批出象征式租金短期租约的准则和程序; (2) 该些短期租约续期的机制; (3) 对该些短期租约的监管。 目前情况 处理申请程序 3. 根据沿用至今的地政总署指引(「沿用指引」),分区地政 处在收到申请后,会把申请送交相关的决策局/部门,询问他们 是否愿意就申请提供「政策支持」。分区地政处亦会将申请送交其 他部门传阅,以确保拟批的短期租约为他们所接受。如相关决策 局/部门提供「政策支持」,而其他部门不提出反对,分区地政处 1 「政策支持」是指相关决策局/部门,因应其政策而支持及建议分区地政处直 接批出短期租约予申请人,并建议只收取象征式租金。 便会批出租约。租约的期限一般为三个月至七年,并通常附有「自 动续租」2条款。 角色与责任 4. 地政总署认为:在审批短期租约的 申请时,分区地政处所 担当的角色只是政府土地的代理人,负责执行相关决策局/部门 所作的决定。他们不会参与决策局/部门就租约申请提供「政策 支持」的讨论,也没有责任对决策局/部门提供「政策支持」所 持的理由提出质疑。该署亦无权制定指引,以规范各决策局和部 门如何为象征式租金短期租约申请提供「政策支持」。 续期准则与程序 5. 根据「沿用指引」,假如土地在租约期满时仍未有预定用 途或发展计划,租户一般可以每月或每季的方式续租。分区地政 处的职员须每三年或在租约期满前去信租户,要求他们确认仍占 用所租用的土地;如获租户确认,便不会终止租约。 6. 在本署展开初步查讯后,地政总署发出一份补充指引(「补 充指引」),规定在租约首次期满的三至六个月前,又或者每隔三 年,分区地政处须向相关决策局/部门查询是否仍支持该租约, 并要求该决策局/部门确认︰ (1) 事涉土地的占用人是否仍是该决策局/部门 当年支持直接批出象征式租金短期租约的机 构; (2) 事涉土地当下的用途是否与批出租约时所指 定的用途相符。 在获决策局 /部门确认后,分区地政处便不会终止租约。 2 「自动续租」是指在租约期满前,若分区地政处和租户均没有提出终止租约 的要求,则该租约便会自动延续,直至任何一方根据租约条款终 止租约为止。 2 监管制度 7. 根据「沿用指引」,分区地政处应每三年最少一次派员到 所租出的土地视察;「补充指引」亦规定,分区地政处须在租约首 次期满的三至六个月前,又或者每隔三年,派员到场视察,以防 止租户将土地分租、违规僭建或霸 占租约土地旁的政府土地。 本署的评论 角色与责任混淆不清 8. 本署同意分区地政处无须参与决策局/部门就租约申请 提供「政策支持」的讨论,但认为分区地政处作为土地管理人, 有责任在审批申请、处理租约续期和监管租约条款的执行时,担 当主导角色及采取有效行动,以确保土地不被滥用,以及租户遵 守各项租约规定。 9. 然而,地政总署从未与各决策局和部门订明,分区地政处 与他们就有关租约各自担当的角色和应负的责任,包括决策局/ 部门在考虑给予「政策支持」时应顾及甚么因素、向分区地政处 提供甚么资料、决策局/部门中哪一层级或以上的职员才足以代 表该局/部门就提供「政策支持」作出决定,以及决策局/部门 与分区地政处在审批申请,处理续租及监管租约时各自应负的责 任。结果是:分区地政处与决策

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