海峡两岸土地征收补偿制度比较及其在不动产估价中的应用.PDF

海峡两岸土地征收中补偿制度比较及其在不动产估价中的应用 梁 津 （北京康正宏基房地产评估有限公司，北京，100029） 摘要：2011 年1 月21 日，大陆颁布了 《国有土地上房屋征收与补偿条例》，替代了2001 年6 月13 日颁布实施的《城市房屋拆迁管理条例》。标志着大陆在土地征收法治方面的重要 进步。台湾地区于2000 年2 月2 日通过了《土地征收条例》，统一了土地征收之程序、 要件和补偿。本文通过对海峡两岸土地征收中补偿制度的比较研究，及其在不动产估价 中的应用，探讨海峡两岸在土地征收中以“市场价格”补偿为核心的原则下，各自不同 的做法及相互的借鉴。 关键词：大陆 台湾 土地征收 补偿 市场价格 估价 2011 年1 月21 日，大陆颁布 《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征 收条例》），2001 年6 月13 日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《拆 迁条例》）同时废止。2011 年6 月3 日，住房和城乡建设部制定了《国有土地上房屋 征收评估办法》（以下简称《征收评估办法》），2003 年12 月1 日原建设部发布的《城 市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。台湾地区于2000 年2 月2 日通过了《土地征收 条例》，统一了土地征收之程序、要件和补偿。 补偿制度是土地征收的核心，本文通过对大陆 《征收条例》与台湾《土地征收条 例》中的补偿制度的比较研究，及其在不动产估价中的应用，探讨海峡两岸在土地征 收中以“市场价格”补偿为核心的原则下，各自不同的做法及相互的借鉴。 1.大陆 《征收条例》颁布的意义与进步 1.1. 大陆 《征收条例》颁布的意义 可以说， 《征收条例》取代《拆迁条例》具有划时代的意义，在大陆，没有一部 行政法规，象 《拆迁条例》一样引发如此激烈的社会矛盾和冲突；没有一部行政法规， 象 《征收条例》一样引发如此广泛的社会讨论和关注。《征收条例》的颁布，以《宪 法》、《物权法》确立的私权保障为核心，将征收严格限定在公共利益需要的范围内， 确立了一套全新的法律规则和规范框架。 1.2. 大陆 《征收条例》的进步 与《拆迁条例》相比，《征收条例》主要有如下几个方面的进步： 1.2.1.法律关系的改变。在《拆迁条例》中，拆迁人为取得房屋拆迁许可证的单位， 是普通的民事主体，拆迁人与被拆迁人之间是民事关系；《征收条例》中，征收人为 — 1 — 市县人民政府确定的房屋征收部门，是经授权的行政主体，征收人与被征收人之间是 行政法律关系。 1.2.2.确立了公共利益的征收前提。根据《拆迁条例》第7 条规定，拆迁人只要向房 屋征收管理部门提供建设项目批准文件等手续，就可以获得拆迁许可证。换言之，无 论拆迁的目的是什么，只要取得相关法律文件，都可以成为拆迁当事人。而《征收条 例》第2 条、第8 条规定，房屋征收必须是基于法定的公共利益而做出。 1.2.3.征收程序的改变。《拆迁条例》中，拆迁人依法取得房屋拆迁许可证后即可进 行拆迁，被拆迁人难以合法表达自身的利益诉求。《征收条例》不但在实体上客观界 定了“公共利益”，设计了补偿机制，还通过一系列程序规定，为被拆迁人了解征收 决定，表达利益诉求，实现公正裁决争议，为征收补偿制度的实施提供程序保证。 1.2.4.补偿机制的改变。尽管《拆迁条例》也确立了市场补偿原则，但由于房地产评 估机构的选择、补偿方式的选择等方面的制约，这一原则并未得到很好的落实。在 《征 收条例》中从程序上和实体上设定了公平的补偿机制。首先，房地产评估机构是由被 征收人协商选择的。其次，明确提出房屋价值的补偿不低于被征收房屋类似房地产的 市场价格。再次，明确了被征收人对于补偿方式的选择权。最后，为被征收人设立了 完善的法律救济途径，被征收人对于补偿决定不服的，可以依法提起行政复议和诉讼。 1.2.5.强制执行方式的改变。依《拆迁条例》第17 条规定，被拆迁人或者房屋承租人 在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市县人民政府责成有关部门强制 拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请法院强制拆迁。如此，就容易出现房屋拆迁 管理部门既当运动员又当裁判员的情形。为此，《征收条例》取消行政强拆，被征收 人不履行房屋征收决定的，房屋征收部门应当申请人民法院强制执行。这意味着，虽