罗湖区2009年地产市场运行简析.doc

罗湖区2009年房地产市场运行简析 2009年，我区房地产投资规模扩大，价格快速上涨。房地产市场 一、房地产开发投资规模扩大，增速逐月回落 2009年，全区完成房地产开发投资36.5亿元，同比增长11.6%，占我区全社会固定资产投资的比重为53.4%，比上年提高2.6个百分点。按用途分：住宅投资19.7亿元，同比下降2.2%；办公楼投资6.43亿元，同比增长2.3%；商业用房投资7.73亿元，同比下降14.59%；其他投资2.61亿元，同比增长68.39%。住宅投资占房地产开发投资的54%，仍是投资的主体。从走势看，房地产投资规模连续逐年，2009年投资首次出现。 从月走势看，增幅总体呈现“前高后低”态势。其中，3月份回落较大，4月份小幅， 6月份大幅回落，从8月份开始逐月平缓回落。二房地产开发贷款增幅较大，扭转前两年下降势头 2009年，罗湖区房地产开发投资全年到位资金为86.3亿元，同比增长6%。其中上年结余资金为20.1亿元，本年资金来源66.2亿元。在本年资金来源中，国内贷款19.5亿元，同比增长20.1%；自筹资金19亿元，同比增长18.2%；其他资金27.72亿元，同比增长14.8%；其中个人按揭贷款8.5亿元，同比增长13.6%。罗湖2009年房地产开发企业资金来源表 指标 数额（亿元） 增长（%） 比重（%） 本年资金来源小计 （不包括上年结余资金） 66.2 4.1 100.0 （1）国内贷款 19.5 20.1 29.4 其中：银行贷款 19.5 23.1 29.4 （2）利用外资 0 0 0 （3）自筹资金 19 18.2 28.7 （4）其他资金来源 27.7 14.8 41.9 其中：定金及预收款 19.2 16.1 29.0 个人按揭贷款 8.5 13.6 12.9 2009年我区房地产贷款总额（银行贷款+个人按揭贷款）为28亿元，占本年资金来源的比重为42.2%，比年同期增长18%。其中房地产开发贷款19.5亿元，比年同期增长20.1%；个人住房贷款为8.5亿元，比年同期增长13.6%。受宽松货币政策推动，房地产贷款总额扭转前两年大幅下滑的势头。三商品房在建规模，新开工面积继续萎缩 2009年罗湖区房地产在建项目27个，比2008年减少7个项目，下降20.6%。商品房施工面积236.5万平方米，下降6%。其中住宅141.8万平方米，下降5.7%；办公楼26.6万平方米，增长7.8%；商业用房41.8万平方米，下降4.5%；其他26.4万平方米，下降19.4%。 商品房新开工面积44.6万平方米，下降49.2%。其中住宅28.9万平方米，下降33.6%；办公楼5.7万平方米，下降69.9%；商业用房2.5万平方米，同比下降81.4%；其他用房7.5万平方米，下降38.4%。 四新建住宅商品房销售面积快速增长，商业营业用房大幅下降 2009年我区新建商品房销售面积34.9万平方米，下降6.5%。其中住宅销售34.5万平方米，增长61.3%，占商品房销售总面积的98.9%；商业用房销售0.22万平方米，下降98.6%无办公楼销售。房地产商品房销售面积 指标 销售数（万平方米） 增（%） 比重（%） 商品房销售面积 34.86 -6.5 100 其中：住宅 34.46 61.3 98.9 其中：90平方米以下 12.53 58.0 35.9 144平方米以上 5.93 28.4 17.0 办公楼 0 0 0 商业营业用房 0.22 -98.6 0.06 五新建商品房价格快速上涨 2009年我区新建商品房平均价格为每平方米22629元，比年高出8618元/平方米上涨了61.5%，。其中商品住宅销售平均价格为每平方米22714元，增长34.5%。分月看，住宅销售价格以三月份为最低点，呈直线上升，6月至8月，涨势有所加快；9月份，涨幅相对放缓；10月有所回落；11月至12月继续快速上涨。从2008年底开始，国家和地方各级政府出于启动房地产的马车带动经济发展的目的，从信贷、土地和税收各方面都出台了一系列的优惠政策，鼓励房地产行业的发展，房地产行业几乎迎来了“百年一遇”的好机会。在中央政策上，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，主要包括首套住房七折利率、改善二套房贷放松、对二套房实施优惠政策，个人出售普通住房免征营业税的年限从5年缩短至2年；在地方政策上，广东省人民政府办公厅出台了《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》(业界又称“粤十五条”)。该意见明确，2008年10月27日前已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分、首次贷款购买普通自住房及改善型住房享受现行贷款下浮利率优惠政策。个人首次购买普通住房，其契税按1%征收。开发商在2008年签订