阿克苏地下商业街推广方案.doc

新华东路与南昌东路地下 商业街推广策略 阿克苏瑞安房地产开发有限公司 销售部 2011年 前 言 根据“新华东路-南昌东路地下商业街”的进展情况——商业街即将进入市场推广阶段。作为整个阿克苏地区的商圈中心地段，其重要性和巨大发展潜力不言自明。因此对其进行准确有效的功能定位和前期推广策划是当前面临的工作重点。在推广思路中，我们希望能够整合项目目前拥有的各种优势资源，力求树立地下商业街的鲜明市场形象，提高商业街本身乃至地下商业街项目整体的竞争能力。根据本项目的具体情况，销售部用创新、实效的专业态度，通过认真细致的研究分析，拟提出以下推广方案。 一、当前市场现状分析 1、阿克苏市新疆自治区非常重要的经济实体： （10年数据）地区地方一般预算收入居全疆第2位；地方一般预算支出居全疆第 2位； 消费品指数的排名情况 阿克苏市居民消费价格指数（逆向指标）居全疆第3位 养老、医疗和失业保险参保人数排序 城镇养老保险年末人数居全疆第6位；城镇医疗保险年末人数居全疆第4 位；城镇失业登记率（逆向指标）居全疆第11位。通过对阿克苏地理区位、国民生产总值（GDP606.3亿元）、人口（近60万人）、社会消费品零售总额（60亿元）、人均可支配收入（14709元）、居民消费价格指数（CPI 106.1%）等全方位数据的对比分析，可以看出阿克苏正成为南疆地区经济的一个非常重要的经济实体，区域经济活力显著。新的城市规划沿多浪河区域为新区，侧重住宅开发，本项目所属位置规划为商业服务区，同时，市区西进东扩的发展趋势确定，城市的中心区域更显现出商业的弥足珍重的商业价值地位，但就在这样一个充满商业潜力的发展型城市，目前还未形成完整成熟的商业消费区域。 2、自身商业环境优势： （1）以步行街为中心已形成阿克苏市的主要商圈，重点汇集了以中低档服饰专卖为主的穿戴类商品，但容量有限、缺乏连带规模 ，配套业态的互带，发展空间狭小； 2、阿克苏市以东大街为主自然延伸经过广场直至迎宾路的新兴商业区发展已成定局，同时栏杆路、环东路、东大街的地下商业步行街的开发并营业也初具规模。但无论从业态还是规模，这些卖场都是无法适应阿克苏市商业发展的需要。阿克苏目前城市商业圈的消费链已经完成，城市居民的消费水平已经出现了多点开花的局面，为城市的商业繁荣创造了条件，城市商业圈已经形成，但城市商业圈的购物层次 还比较低级，仅限于社区超市和低端百货购物，购物场所的环境和面积还有待提升，从这一角度看，阿克苏市的商业潜力有能量可挖，市场前景必将广阔。 3、房地产发展情况 房地产开发投资19亿元，增长85.88%。房屋施工面积210.79万平方米，增长23.13%。竣工面积63.64万平方米，增长52.75%。商品房销售面积97.58万平方米，增长60.27%，销售额22.92亿元，增长89.69%。商品房空置面积22.66万平方米，下降44.88%。 本项目发展应从地下商业街的整体的角度进行全面考虑，注意避免重导周围商业失败的案例及本身有杂乱的经营定位情况出现，从地下商业街的整体需要出发来规划商业功能，通过营造舒适、时尚，休闲的购物环境，强化整体特色基本统一且独具风格的健康时尚生活主题氛围，形成以服饰消费为主兼顾特色餐饮消费，同时日常购物与休闲消费互补的综合性商业格局。 二、商业步行街项目分析（SWOT分析） ? 优 势（S） 1、地段因素：“地段是金”这是商铺营销的第一定律。本案地处城市中心区，位于城市主干道之下，周边是丰富的居住区和市政配套，而商业氛围没有很好的挖掘，上升价值空间巨大。 2、产品升级因素：通过对前几批地下商铺的调研，发现他们有大的缺陷就是，没有配置中央空调，对客户的蓄积影响较大，因此本案将把配置中央空调作为升级卖点予以推广。 3、阿克苏相对富足的资金。阿克苏是国家重要的棉粮基地，且外来经商人员较多，因此该市蕴藏着大量富余资金，同时有着前面地下商铺的成功运作，投资地下商铺兴趣十分浓厚。 4、周边人口密集，购买力集中，周边有良好的购物环境，大量人口被吸引到地下区，改善地面的交通和环境。 劣 势（W） 1、本项目所有商铺无产权，只有使用权，客户投资风险较大； 2、本市商业虽然在快速发展，但是由于前面已经大量开发了不少地下商业街，地下商业街是否已近饱和，仍是未知数； 3、本案是离城市商业中心最远的地下商铺，人气的聚集需要开发。尽管阿克苏的地下空间资源非常丰富，但毕竟不能代替地上空间，而只能作为地面空间的扩展和补充。 4、地下商业街的造价过高，在开发前期可能会出现资金消耗过大的可能. 地下商业从通风、安全环境等条件来说，和地上商业设施相比都存在一定差距。一旦发生事故，人员的疏散和转移对地下商业建筑设施都提出来较高的要求。 ? 机 会（O） 1、商业快速发展因素：本案运作前，阿克苏商业