中国房价畸高行业效率拖累抑或技术进步不足.pdf

2015 年第四届全国大学生统计建模大赛 中国房价“畸高”：行业效率拖累抑或技术进步 不足？ 参赛学校：石河子大学 指导老师: 何剑 小组成员: 董丹丹 罗珺仁 董春风 摘要:采用 1997-2012 年中国30 个省域房地产开发企业的相关数据，构建基于 相邻共同参比方法的SBM-Malmquist 模型对房地产开发企业的全要素生产率进行了测 算，在此基础上控制其他供给层面和需求层面的相关变量，从房地产开发企业经营视 角出发，运用空间杜宾计量经济模型探讨了技术效率和技术进步对房价的作用机理。 结论表明，技术进步是房地产开发企业全要素生产率增长的来源，而技术效率对其有 拖累作用；房地产开发企业的技术效率拖累和技术进步不足推动了房价的上涨，且表 现为显著的正向空间溢出效应。居民收入、区域人口密度、产业结构升级和政府行为 带动了房价的上涨，而人口年龄结构（少儿抚养比和老人抚养比）和商品房竣工面积 对房价的回归系数显著为负。 关键词:房价；技术进步；效率拖累；空间杜宾模型 一、引言 “衣食住行”是人们的基本生活需要，保证居民基本住房需求，无可厚非。然而， “居者有其屋”并非易事，房价的畸形趋高，房价与居民的收入严重不匹配是人们“有 所居可安居”的拦路虎。数据显示，2013 年全国商品住宅房价收入比7.3，虽接近6-7 的合理区间，但和欧美国家相比仍略偏高，而分区域来看，全国 30 个省、市、自治 区的房价收入比分化严重，最高的北京达14.5，最低的内蒙古也有5.5，房价收入比 ① 大体呈东、中、西梯度递减的态势，且东部地区与中西部地区差距较悬殊 。那么究 竟是什么原因驱动房价的畸型增长呢？随着市场经济体制的不断深化，中国区域经济 合作日益密切，空间依赖性逐渐增强，但是由于中国各地区经济、制度和政策差异较 大，区域之间亦出现发展失衡现象。因此在充分考虑空间依赖性的基础上，从房地产 开发企业的经营视角着手分析房地产开发企业的技术进步和技术效率对我国房价的 作用机理，这是对我国房价增长的一种新解释，对重新认识我国房价“畸涨”和指导 政策调整有重要的现实意义。 目前，学者从不同视角对房价驱动因素进行了探索性研究，取得了丰富的成果， 综合已有文献大致可以分为三个方面。 一是需求层面因素。McQuinn 和OReilly[1] （2008）研究得出得出收入是房价上涨 [2] 的主要因素。况伟大（2010） 采用中国35 个大中城市1996-2007 年数据的实证结果 表明，预期及其投机对中国城市房价波动都具有较强的解释力。张亚丽等（2011）[3] 使用动态面板广义矩进行建模，预期人均实际收入和预期房地产收益率是房价持续快 速上涨及波动的主要因素。二是供给层面因素。国内学者如王岳龙和武鹏（2009）[4] 等基于住房供给成本变化的研究发现，地价上涨与房价上涨有密切关系。潘爱民和韩 [5] 正龙（2012） 认为短期内，经济适用房的供给有利于平抑商品房价格的上涨趋势； 长期内，其供给会起到推高房价的作用，而土地价格对住宅价格影响为正。刘灿等 数据来源于2013 年上海易居研究院《房价收入比年度报告系列》。房价收入比=每套房屋平均价格/每户家庭平 均年收入，其表示一个家庭使用全部收入购买一套住房时所需的时间（或年限）。 [6] （2014） 从供给角度得出土地供给成本和土地垄断租金上涨、房屋开发成本上升、 房地产利润远高于社会平均利润等助推了房价上涨。三是宏观经济制度因素。沈悦等 [7] （2011） 运用FAVAR 模型对利率影响房价的有效性进行了分析，发现利率对房价的 [8] 影响较为明显，利率和房价呈反向关系。宫汝凯（2012） 认为财政分权度是导致房 [9] 价持续过快上涨的不可忽视的制度性因素。况伟大等（2012） 通过对 1980-2