超人房地产评估管理系统介绍.doc

房地产评估系统概述 房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。 　　房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。 　　建筑物的折旧指建筑物因时间经过而造成的损耗。建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。 　　土地生熟程度指基础设施的通达程度和土地的平整程度。 　　三通一平指水、电、道路通，土地平整。 　　七通一平指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。 　　资本化率是用以将纯收益资本化(或转化)为价格的比率。实质上是一种资本投资的收益率(获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率)。 　　基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。 　　标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。 　　出让地价、转让地价和其他地价。 　　房屋重置价格是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。 　　底价是指政府、企业或私人出售(尤其是拍卖)房地产时确定的最低价格，亦称起叫价格(简称起价)。 补地价是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。 《超人房地产评估企业管理系统》是广州建软软件技术有限公司根据国家标准《房地产估价规范》，结合广大评估人员所熟悉的EXCEL电子表格及WORD字处理系统开发的而开发的房地产估价应用软件系统。它为评估人员提供了一个专用的操作平台，操作简便，实用性极强。评估人员可选用一种或多种合适可行的评估方法进行评估试算，通过输入相应的参数，便可批量得到精确、明晰的评估结果，大大提高评估质量和效益。 《超人房地产评估企业管理系统》继承了多种报告模板：如：技术报告、结果报告、税费表等报告模板，并且客户自己导入自己的office报告模板，系统会根据自己的报告模板生成适合自己的报告。 本系统是一个以基于项目的评估软件。评估人员可选用一种或多种合适可行的评估方法进行评估试算，通过输入相应的参数，便可得到精确、明晰的评估结果，可大大提高评估质量和效益。 业务流程 1.1、系统包括房产、资产、零售、公正业务流程，基本业务流程都是按照以上业务流程操作，有细小的差别。 功能模块介绍 2．1、业务下单： 业务下单包括：房产业务下单、资产业务下单、零售业务下单、公正业务下单，主要是业务员及前台人员登录业务基本信息，界面如下图。 （房产业务下单） （零售业务下单） 2.2、派单管理 派单管理是管理人员安排人员现场查看：现场查看人员、查看时间、交通安排等信息。 （房产现场查看派单） （零售现场查看派单） 2.3、现场查看 现场查看是现场查看人员登记现场查看的实际信息，可以一个项目添加多个评估对象。 （房产现场查看） （房产现场查看） 2.4、测试管理 2．4．1、测试方法： 系统已经设置好常用的评估方法：市场比较法、深度比较法、收益法等多种比较方法，并且用户可以根据自己评估方法调整设置自己的算法。 评估方法选择： 收益法： 市场比较法： 测算结果： 根据多种测算方法测算，并且按照测算方法权重比例得到评估总价。 2.5、报口价 报口价是业务员或者前台人员给可以报测算总价，并且确认送答复书、报告时间、地址、接收人、送报告份数等信息。 （对公业务报口价） （零售报口价） 2.6、出答复书/报告（初评报告/正评报告） 2.6.1、报告模板选择 选择对应的模板，点击【导出】系统自动生成报告。 2.7、业务收费 2.7.1、收费标准 系统自己设置国家收费标准（房产评估收费标准、资产评估收费标准、土地评估收费标准）。 2.7.2、业务收费 业务人员或者前台根据国家收费标准填写业务收费单，系统会自动按照国家的收费标准和评估总价自动生成标准收费，然后调整实际收费金额。 2.7.3、财务收费 财务收到款后根据业务填写的业务收费单填写财务收费单，财务收费填写后标准这个评估对象完成收费。 2.8、档案管理 2.8.1、档案管理流程 2.