攀枝花金泰炳区房地产项目营销战略及执行提案报告(PPT 121页).ppt

中级市场，发展周期2-3年，未来1-2年内攀枝花房地产竞争格局将发生较大的变化：全面进入“品质和品牌”竞争时代 1)攀枝花三城区房产供给中，东区以其主城优势，占据50%强的供给量，其次，仁和以良好的居住 环境居第二，最末位为西区。 2)在各片区中，炳二区、炳三区、仁和、五十四是当前的核心供给片区。 攀枝花房地产市场的逐渐成熟，目前同时在售楼盘超过30个，10万平米以上大盘10个以上，还有部分楼盘整体开发规模近50万平米,竞争激烈。 小结：攀枝花房地产市场的逐渐成熟，对项目运作、营销推广、展示服务、产品设计提出了越来越高的要求。 炳三区、机场大道、攀枝花大学、政务中心、五星级酒店、甲级写字楼、品牌开发商、高档楼盘齐聚，一个全兴的城市价值高地正在形成 规划前景明朗，但尚处于起步开发阶段，仅有电业局及小区、金海五星酒店、学府花园进入开发期，其他配套类设施无实施，未来2-3年该区域均将处于非成熟区域 区域属于攀枝花当前最大规模的房产开发区域，因区域开发刚起步，且先期开发商和政府对区域的包装和推广力度较小，区域的市场认知尚未达到其应有的高度。具体到房产项目，未来同质化竞争激烈 金泰、力山、金海、阳城四大开 发商，显在项目7个，总开发面 积将逾200万平米，且四大开发商的开发经验均较成熟。 产品规划上，大部分项目乃至全部项目均有可能采用高低配模式，档次上均走“中偏高档”，对产品品质的重视度较高。 四大开发商，均为钢城营销意识最强的几大地产企业，未来项目推广力度均不会弱，营销竞争激烈。 地块条件：熟地、背山面城，远观大黑山山色、缓坡地势，地块不规则，山居资源优势明显 地块四至：除待建市政公园、山麓、农贸市场配套之外，地块内部及周界无明显优劣势 新古典主义，内敛、华贵、典雅时尚，具备浓厚都市感受 结合我司多年在攀枝花的操盘经验，以及炳三区竞争项目的客群调研，分析和定位我们的客户特征如下： 他们，是攀枝花的主流精英人群,内心充满了磅礴的气势,但是却暗藏着柔美的情感,迷恋都市又寻觅安宁 攀枝花是移民之城,经历数十年的积淀,家庭和家族观念逐渐形成,几代同堂将是这个城市的向往 结合报告前述的“建筑风格、产品定位、客户定位及精神描摹、市场空白、项目先天地段及条件”，市场占位： 结合报告前述的“产品定位、物业搭配、建筑风格和市场占位”，项目的档次定位如下： 结合报告前述的“建筑风格、产品定位、客户定位及精神描摹、市场空白、项目先天地段及条件”，拟定项目形象定位： 结合报告前述的“建筑风格、产品定位、客户定位及精神描摹、市场空白、项目先天地段及条件”，拟定项目物理属性定位： 结合项目产品定位、客户定位、项目形象及档次定位、市场占位，推荐案名如下： 提炼价值,以项目价值约束和指导项目全程营销 提炼价值,以项目价值约束和指导项目全程营销 提炼价值,以项目价值约束和指导项目全程营销 提炼价值,以项目价值约束和指导项目全程营销 提炼价值,以项目价值约束和指导项目全程营销 提炼价值,以项目价值约束和指导项目全程营销 提炼价值,以项目价值约束和指导项目全程营销 提炼价值,以项目价值约束和指导项目全程营销 项目品牌和市场影响力塑造贯穿始终，也遵照此体系规范、约束和指导项目的全程营销工作。 Q1项目品牌和市场影响力塑造： 地点：酒店型宴会厅 时间：市内形象展示中心启动前 邀请人员：200-300人 政府相关部门领导及人员、各媒体单位、关联单位朋友、金泰老业主 借助人们对音乐烟火晚会的喜好，吸引全城关注，借以炒作项目，扩大知名度，使得项目迅速在全城传播。 因项目地处高地，故焰火晚会的效果会很容易影响全城。 活动后对活动效果进行炒作。 高品质、高价值物料建议——折页、户型单张、DM单张、CF宣传片、节日贺卡 高品质、高价值物料建议—擦鞋机、水杯、烟灰缸、打火机 项目启动新闻发布会—— 专注人居，金泰开启攀枝花公园地产时代 第二阶段：市内形象展示中心开放及前期客户续集：拔高形象 【2011年5月-8月。媒体：金泰社区广告+户外大牌+报纸硬广+新闻/软文报道+短信+路演/派单。 2011年是攀枝花地产竞争激烈的一年，炳三区尤其激励，为此建议营销前置，广纳客户】 阶段主题：一山一世界，一宅一天地（项目价值体系的完整演绎和客户蓄积） 一山一世界，一宅一天地 —鲜明居住主张、区域价值的深度解构、高端地产的价值解构、排号信息— 城市新中心。山居。洋房。高端。排号。客户追捧等关键词，形成广泛的城市口碑和传播话题。 项目各营销阶段主题 一山一世界，一宅一天地的概念演绎 市内形象展示中心及开放剪彩活动 第三阶段：项目现场销售中心开放及前期客户续集：强蓄客且热销 （2011年8月