昆山中航天城营销策划报告.ppt

《中航城『二期、三期』》 营销策划报告 第一卷 5A甲级写字楼 敌人：武器装备齐全实力雄厚有战场经验身上也有多处伤疤杀伤力大军龄较长，多半是老兵 我们的准备：1、找准对方的弱点2、做好充分的准备，必要时麻痹对方3、采取有效的制敌措施4、发生巷战时，刺刀上阵，各个击破，5、用有经验的战士对付有经验的敌人，王牌对王牌 战略营销思路 面积分割建议 缘起： 从销售角度出发，每层九户，面积段130-230之间，客户选择面较窄，不利于后期销售！ 市场需求主力面积为40-60 本产品定位与市场主力客群需求有偏差！ 从开发商角度来看，产品过于单一，客源选择面窄，不利于后期资金回笼，从而导致销售周期无限拉长，影响企业在市场的良好口碑和形象! 面积分割建议 将整层9户，修改为15户，分割部分面积，从而加大产品选择面。更广泛覆盖各层次客户，加快去化速度! 修改后整层面积配比为 楼层分割建议 客户群锁定 产品主题概念 建议写字楼整体装修 理由： 办公装修已成为当今写字楼销售的发展趋势。 精致装修不仅是高档产品的标志，更利于客户日后的使用和出租，省心省力的投资产品更容易受到投资客户的青睐。 租售并举，在销售的同时便于出租。 统一装修，更能体现办公的整体氛围和高端定位。 室内部位 大堂空间 其他建议 扩大通路 针对昆山供大于求的特点，本地客源远远不能消化日益膨胀的市场，寻找上海、苏州等昆山周边城市的客源迫在眉睫，建议从以下几点入手： 选择性投放上海、苏州等地有影响力的主流媒体，或采取针对性强的广告推广方式：如高速路高炮、动车杂志、地产刊物等。 在上海、苏州等地设立项目接待点，更直接全面的搜集潜在客户。 参加长三角大型房展会或住博会，扩大项目在行业中的影响。 利用昆山台湾企业众多的特点，以及两岸直航、开放人名币在台兑换等利好政策，来大陆置业投资必将成为台湾的又一股热潮。 新吉阳源于台湾新联阳，在台湾根基较深，可在台湾进行推广，并可设置推广点，加上公司台干对台湾客户投资需求了解，提供了较多便利。“把房子卖到台湾去” 已经不再是一种奢望。 组织台协会员现场参观项目 利用台协，对潜在客户发放项目资料 组织台协会员参加产品说明会等活动 。 时间：09年9月——10年3月 工作内容：写字楼开盘 营销方式：户外广告、网络、活动推广 推案数量：写字楼底层3—10层，共计120套 内容：写字楼一期盛大开盘 入住商家签约仪式 写字楼产品招商推介会 时间：10年3月——10年5月 工作内容：写字楼二期开盘 营销方式：户外广告、网络、活动推广 推案数量：写字楼底层11—18层，共计120套 内容：写字楼二期开盘 入住商家签约仪式 一期签约客户答谢会 时间：2010年4月——2010年8月 工作内容：写字楼高层三期推盘 营销方式：网络、活动推广、直邮通、报刊杂志 推案数量：写字楼底层19—29层，共计100套左右 内容：写字楼高层开盘 入住商家签约仪式 中航物业入驻签约仪式 销售目标 新吉阳的优势 新吉阳操作本案的优势之一 本地企业，多年成功经验，熟悉苏州尤其是昆山市场。 新吉阳操作本案的优势之二 新吉阳不动产、新吉阳之友会的资源优势； 新吉阳操作本案的优势之三 上海新吉阳、瑞阳不动产的异地（上海）资源优势 新吉阳操作本案的优势之四 台资企业、台商协会的投资客户资源体系； 新吉阳操作本案的优势之五 同区域高档写字楼成功操作经验，高档酒店式公寓策划经验； 新吉阳操作本案的优势之六 高档写字楼成功招商经验，招商组队与经营管理； 产品特色 销售业绩 2004年4月进场，进行前期工作和客户积累； 2005年1月8日正式开盘，当天成交人民币1亿多元； 至2006年3月底，项目结案。 结案前销售成交价达到人民币12500元/平方米，创下园区乃至苏州市办公楼销售价格新高。 第二卷 小户型精装公寓 客户锁定 客户需求和产品特性吻合度分析 时间节点 2008.12 2009.02 2009.06 2009.08 “中茵·皇冠国际”坐落在苏州工业园区CBD核心圈内，由高尚居住区——中茵国际花园，高级涉外酒店式服务公寓——中茵皇冠国际公寓、金鸡湖边的五星级酒店——中银皇冠假日酒店共同组成。 占地面积：44881平方米 建筑面积：112200平方米 容积率：2.2 产品形态：精装修酒店式公寓、精装修高级公寓 销售价格：21000元/平方