建设工程招标是房地产开发的第七步-江西贤和律师事务所.PPT

房地产开发流程及法律服务内容 主讲人：毛礼吉 律师 一、房地产开发经营的法律概念 是指房地产开发企业在城市规划区内国有土 地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房 地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。 二、与房地产开发经营相关的主要法律规定 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 2、《土地管理法》及《土地管理法实施条 例》； 3、《城乡规划法》及《江西省城乡规划条 例》； 4、《城市房地产开发经营管理暂行办法》； 5、《城市房地产开发经营管理条例》； 6、《江西省城市房地产开发经营管理条 例》； 7、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条 例》 8、《房地产开发企业资质管理规定》； 9、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办 法》； 10、《江西省建设用地规划条件管理办法》； 11、《江西省建设工程竣工规划核实管理规 定》； 12、《国务院关于投资体制改革的决定》； 13、《国务院办公厅关于加强和规范新开工项 目管理的通知》； 14、《上饶市企业投资项目核准意见》； 15、《商品房销售管理办法》； 16、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同 纠纷案件适用法律若干问题的解释》。 三、房地产开发经营的流程 一个房地产项目开发的整个流程大体上包括 10个阶段。 (一)开发商提出开发设想是整个房地产项目 开发的起点 在市场经济体制条件下，开发设想是房地产 开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整 个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是 否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个 房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商 认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地 段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。 (二)可行性研究是房地产项目开发的第二步， 也是非常关键的一步 开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有 真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行 性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。 政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予 资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行 可行性研究，就可能有两种结果:一是可行性研 究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同 意，这个项目开发的全过程实际上就结束了;二 是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外， 这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前， 在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当 成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还 相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列 恶果，需要政府认真对待。 (三)申请项目用地是房地产开发的第三步， 也是正式启动项目开发的第一步 土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正 式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成 为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是 最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土 地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败 事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获 得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场 的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地， 绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土 地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土 地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使 用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地 产开发项目手册》。 (四)项目设计是房地产开发的第四步，也是 关系到项目是否符合市场需要的重要一步 根据项目的规模，设计的具体工作流程也有 所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说， 一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3 个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、 功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、 环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案 设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、 结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件 应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备 与材料表、工程概算书4个部分。 施工图设计是初步设计基础上的更详细的设 计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和 主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装 祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及 建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申 报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书 (主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容 积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、 建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商 根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的 单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、 方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规 划行政管理部门审查，确认符合规划要求后， 核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到 批准后，即可以进行初步设计。 城市规划行政管理部门对建设工