单纯住宅模式-产业园区.PPT

Page * 3、《国有建设用地使用权出让合同》示范文本 颁布时间： 2008年6月 颁布单位：国土资源部 国家工商行政管理总局 相关条款：属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开、竣工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额一定比例的违约金。 4、《关于严格保护耕地保障科学发展实现土地高效利用的若干意见》 颁布时间： 2008年10月 颁布单位：河南省政府办公厅 相关条款： 单宗土地出让规模省辖市不得超过150亩，县(市)不得超过75亩，每宗地开发建设时间原则上不超过3年。 附1：郊区（新区）大盘开发涉及法律条款 Page * 附2：郊区（新城）大盘项目代表性开发商 国有企业 民营企业 上海实业集团 保利地产 天津泰达 华侨城 中信地产 鲁能地产 中体奥林匹克 绿地集团 合生创展 碧桂园 成都置信 万年基业 星耀集团 香江集团 * * Page * Central China Real Estate Limited Page * Page * 郊区（新城）大盘概念解读 郊区（新城）大盘开发模式全览 郊区（新城）大盘开发模式结构 提 纲 Page * 郊区（新城）大盘概念解读 从环球美食城项目属性来看，对项目开发模式的研究涉及“区域开发”、“新城开发”、“郊区大盘”、“卫星城”、“复合地产”等多个范畴，研究角度也有政府与企业之分。所以，本报告开篇需要说明：报告中“郊区（新城）大盘”的概念主要是基于项目区位、体量这两个客观的宗地属性而提出的，主要站在企业的立场，分析的目标也仅是相应属性下的房地产项目。 另外，需要说明的是，这里提出的“大盘”与通常意义的“住宅大盘”（占地10万平方米，建筑面积30万平方米以上）概念不同，它的规模更大，外延更广。 区位 城市郊区/新城区/开发区 规模 至少2000亩以上 性质 房地产开发项目 郊区（新城）大盘 外延 包括但不局限于住宅大盘 Page * 2001年之前大盘数量较少，增长速度不快。 城市化进程加快，城市外延迅速扩大，住宅大盘发展迅速； 一批民营大型房地产企业成长起来，催生了很多大盘（如万科、碧桂园）； 国企改革进一步深化，大量政府背景房企出现，也催生了很多大盘（如上实、华侨城、张江高科）。 时期 大盘发展 2001年 2005年 2008年 2009年 国家对土地利用控制趋严，出台一系列宏观调控政策，控制地产商大规模圈地，一定程度上抑制了大盘的产生。 房地产业一路高歌猛进，土地市场也非常红火，地产商大规模圈地，大盘在与政府的博弈中震荡增长。 地产冬天到来，土地成为负担，土地出现流拍，大盘产生速度明显下降。 为应对宏观经济的下行压力，国家级各级政府鼓励投资，原本沉寂的大盘项目又开始出现。 房地产大盘发展历程 Page * 二.郊区（新城）大盘开发模式全览 开发模式 典型项目 单纯住宅模式 碧桂园凤凰城、万科东丽湖、金地荔湖城 主题驱动模式 奥林匹克花园（体育）、桃源居（教育）、绿地21城尊老社区（养老）、成都世纪城（会展） 旅游地产模式 华侨城、杭州宋城、星耀五洲、三亚海棠湾 传统工业地产模式 北京星网工业园、普洛斯物流园 总部基地（商务花园）模式 北京总部基地 产业整合模式 长春汽车新城 绿地盘龙谷文化城 Page * 单纯住宅模式 主题驱动模式 旅游地产模式 传统工业地产模式 总部基地（商务花园）模式 产业整合模式 三.郊区（新城）大盘开发模式解构 1、模式概述： 单纯住宅大盘，指由多种物业组合，但整体以住宅物业为主的项目，单纯住宅大盘的赢利模式与一般住宅开发一样，即通过开发的效率与土地升值赢利。 单纯住宅模式作为早期大盘开发的代表，目前已逐步向复合型、主题化发展。 2、成功因素： 功能配比多元化、合理化 以碧桂园凤凰城为例，项目设立独立交通中心，每天发车300多班次，方便项目与外界联系。 发展战略与定位前后一致，协同促进 大盘由于开发周期长，其价值的体现、上升也是逐步发展的，这就要求项目注重发展战略、定位前后一致。 合理的开发周期与分区计划 由于大盘开发周期长、潜在不确定因素多，资金投入大，因此合理的开发周期与分区启动计划显得十分重要。 土地政策环境宽松 虽然地处城市外围，但交通相对便利 Page * 单纯住宅模式 2、典型案例（1）：碧桂园凤凰城 项