第2章物业业主自治管理.ppt

第2章 物业业主自治管理 第一节 物业业主与使用人 第二节 业主自治管理组织 第三节 业主自治管理规范 第一节 物业业主与使用人 一、物业业主与使用人的界定 二 、物业业主的权利及其行使 三、物业业主的义务及其履行 第一节 物业业主与使用人一、物业业主与使用人的界定-1 (一)物业业主-1 1．物业业主的概念 所谓业主即是指房屋的所有权人。也就是说，业主是指物业区域内房屋和相关设备设施与场地的所有权人 一、物业业主与使用人的界定-2 (一)物业业主-2 2. 物业业主的类型-1 （1）按是否是自然人，业主可以分为自然人业主和非自然人业主 自然人业主，是指拥有物业所有权的是自然人。 非自然人业主，是指拥有物业所有权的业主为自然人以外的主体，包括法人与非法人组织。 无论是自然人业主还是非自然人业主，在物业管理法律关系中的地位是平等的。 一、物业业主与使用人的界定-3 (一)物业业主-3 2. 物业业主的类型-2 （2）按房屋所有权主体性质的不同，可以把业主划分为公房业主与私房业主 公房业主是指国家（及其授权经营管理公房的部门或单位）和集体单位。 私房业主一般指个人所有、数人共用的自用或出租的住宅和非住宅用房之所有人。 广义的私房业主则是指享有房屋所有权的“私人”，包括自然人，非国家机关性质的法人和其他组织。 一、物业业主与使用人的界定-4 (一)物业业主-end 2. 物业业主的类型-end （3）按业主是单独拥有物业，还是与他人共同拥有物业，又可以分为： 独立产权的业主 共有产权的业主。 一、物业业主与使用人的界定-5 （二）物业使用人-1 1. 物业使用人的概念 物业使用人是指不具有物业的所有权，但是对物业享有使用权，并依照法律和合同规定能够行使物业部分权利的人。 物业使用人包括承租人和实际使用物业的其他人。 一、物业业主与使用人的界定-6 （二）物业使用人-2 2.物业使用人在物业管理中的地位：-1 （1）房屋租赁合同中的承租人在物业管理中的地位 一般来讲，租赁合同中的承租人不参与物业管理活动。物业管理活动还是由对房屋享有所有权的业主参加，由业主享有权利，承担义务。 在特殊情况下，承租人根据业主在租赁合同中的授权，可以行使相应的业主权利。 一、物业业主与使用人的界定-end （二）物业使用人-end 2.物业使用人在物业管理中的地位：-end （2）公房承租人在物业管理中的地位 公房承租本质上区别于一般租赁合同中的承租人。从本质上来说，公房承租人对公房的占有、使用权并不单纯以承租人支付的租金为代价。 当然公房承租人并不总是必然地以相当于业主的身份参加物业管理。公房承租人以业主身份参加物业管理还需要另一前提：即该公房的管理体制纳入了物业管理体制，并且物业管理费由公房承租人支付。 第一节 物业业主与使用人二、 物业业主的权利及其行使-1 根据《物业管理条例》的规定，业主在物业管理活动中享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务 （二）提议召开业主大会会议并就物业管理的有关事项提出建议 （三）提出制定和修改业主公约，业主大会的议事规则的建议 （四）参加业主大会，行使投票权 （五）选举业主委员会委员、并有被选举权 二、 物业业主的权利及其行使-end （六）监督业主委员会的工作 （七）监督物业管理企业履行物业服务合同 （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用 （十）法律法规规定的其他权利 第一节 物业业主与使用人-end三、物业业主的义务及其履行 物业业主的义务： （一）遵守规约、执行决定的义务 （二）缴纳费用的义务 （三）法律、法规规定的其他义务 第二节 业主自治管理组织 一、业主大会 二、业主委员会 第二节 业主自治管理组织一、业主大会-1 （一）业主大会的性质 业主大会是由物业管理区域内的全体业主组成的，根据业主公约和物业管理法律法规的规定行使职权，代表和维护本物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权益的最高权力机关。 本书所使用的业主大会一词也包括了一些地方物业管理法规上所指称的业主大会或业主代表大会。 一、业主大会-2 （二）业主大会的设立 根据条例规定，一个物业管理区域内的全体业主组成业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共同设施设备，建筑物规模，社区建设等因素。 满足成立条件后----接受所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导----成立业主大会筹备组----筹备组应自组成之日起30日内，组织召开业主大会会议----选举产生业主委员会。 一、业主大会-3 （三）业主大会的召开-1 1.业主大会的形式 集体讨论 书面征求意见 2.业主参加