第九章 城镇土地分等定级估价信息系统.ppt

（4）宗地估价方法体系建立：级别价（级别价成果、修正系数表）、区片价（区片价成果、修正系数表）、路线价（路线价成果、修正系数表）、成本逼近法（土地开发成本构成）、市场比较法（标准宗地基本状况、条件说明、修正系数）、收益还原法（客观收益）、剩余法（房屋租赁情况表、房屋销售情况表、房屋建造情况表、房屋重置价表）（5）估价其它参数：估价还原率、估价利息率、地价指数表 、维修费比例、建筑物折旧率、土地开发利润率、土地开发增值率、商品房开发利润率、容积率修正系数表等 2、估价项目管理模块（1）宗地基本情况（2）设定估价项目（3）估价项目说明（4）地价定义（5）确定估价参数 3、地价测算（1）级别价测算：确定级别价、分析宗地条件*、编辑宗地修正系数*、试算地价（2）利用区片价测算：确定区片价、分析宗地条件*、编辑宗地修正系数*、试算地价（3）利用路线价测算：确定路线价、分析宗地条件*、编辑宗地修正系数*、试算地价（4）成本逼近法测算：确定土地开发成本、开发周期、分析宗地区位条件、估算宗地区位修正系数、试算地价（5）利用市场比较法测算：选择标准宗地、分析宗地条件、估算宗地修正系数、试算地价（6）利用收益还原法测算：确定收益、试算地价（7）利用剩余法测算：确定不动产总价、总费用、试算地价 4、估价成果应用及管理（1）估价技术报告生成及管理（2）估价工作报告生成及管理（3）估价样点图形编制及管理（4）标准宗地管理：估价宗地设为标准宗地、标准宗地管理（5）设为地价监测点：估价宗地设为地价监测点（6）地价统计与地价指数测算 五、地价动态监测系统 地价动态监测系统对城镇的地价实施动态监测，及时了解城镇地价动态变化状态和趋势，及时准确反应城镇地价水平及其变化趋势信息。1、监测系统结构 监测系统由公众端、采集端和管理端构成。（1）公众端是一个公共信息平台，其任务是将宏观地价信息、各城市微观地价信息以及其他相关信息通过国际互联网向社会公众发布。公众端地价信息的发布还可采取其他方式进行发布。 （2）采集端是各地进行地价监测的管理平台，其任务是对地价数据及相关社会经济指标数据进行采集、整理和初步分析，并传送给管理端。具体包括： ① 设立城镇地价监测点，并通过评估按时采集地价数据； ② 对采集的地价数据进行整理和基本分析，形成城镇地价信息和城镇地价状态分析报告； ③ 向管理端传送地价信息和城镇地价分析报告。  各城镇还可在已有数据的基础上进行进一步的分析，为本地地价管理和市场运行提供服务。 （3）管理端是政府地价监测的管理平台，其任务是对采集端传送上来的地价信息进行整合、宏观分析和整体判断，并形成总体分析报告。具体包括： ①接收各监测城镇传送的地价信息； ②对各城镇传送的地价信息进行抽查和检测； ③对各城镇地价信息进行规范化和平衡处理； ④对地价进行整合分析，形成宏观地价信息； ⑤编制城镇地价监测报告。 2、监测系统功能（1）地价数据采集功能，是指监测系统按照既定的标准，采集、整理，并传递地价数据的功能。采集的地价数据包括地价监测点数据、土地交易数据、土地级别数据、基准地价数据、土地供需数据、房屋供需数据，以及其他相关的社会经济指标等，其中地价监测点数据是主要采集对象。（2）地价动态分析功能，是指通过对采集到的原始地价数据进行分析，形成反映地价状况的各种地价指标和信息，并进行地价状态描述的功能。地价分析包括对城镇地价水平、地价变化动态进行分析和对城镇地价与其他社会经济发展相关指标协调程度进行判断等。 （3）地价信息发布功能，通过国际互联网等方式向社会公布地价信息的功能。地价信息发布的主要内容有城镇土地级别、城镇基准地价、城镇监测点地价、城镇地价指数、城镇交易样点地价、城镇地价与社会经济相关指标比较情况、城镇地价与土地供应比较情况、城镇地价与房屋供应比较情况，以及相关分析报告等。（4）地价预警功能，是指在地价动态分析的基础上，对城市地价的变化趋势进行预测，并对地价变化中潜在的恶性风险进行预告和提醒的功能。地价预警主要包括对地价水平、地价变化趋势以及地价与社会经济发展的协调程度进行预测，对土地市场的良性或恶性运行情况进行综合判断。 3、地价动态监测内容（1）城镇地价水平，包括城镇土地级别、城镇基准地价、监测点地价、交易样点地价、城市平均地价等；（2）城镇地价变化趋势，包括城镇地价指数、地价增长率等；（3）城镇地价与土地供应的协调状况，包括城镇地价增长率与土地年度供应计划量增长率、土地年度实际供应量增长率、土地年度闲置量增长率的比较情况等；（4）城镇地价与房屋供应的协调状况，包括城镇地价增长率与房屋年度开发量增长率、房屋年度实际成交量增长率、房屋年度空置量增长率的比较