第九章 转移财产使用权的合同.ppt

* * 合同法 第九章 转移财产使用权的合同 主要内容 第一节 租赁合同 第二节 融资租赁合同 重难点 租赁合同的特征 租赁合同的效力 租赁合同的特别效力 租赁合同的解除 融资租赁合同的法律特征 融资租赁合同的效力 第一节 租赁合同 一、租赁合同的概念和特征 租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 租赁合同具有以下特征： 1、租赁合同是转让财产使用权、收益权的合同 出租人一般应为所有人，具有合法用益权利的人也可 2、租赁合同为双务、有偿合同 3、租赁合同为诺成合同 4、租赁合同具有临时性和继续性 5、租赁合同兼具物权和债权特征 （一）动产租赁与不动产租赁（以租赁物为准） 动产租赁：一般动产、动物、汽车、船舶等 不动产租赁：房屋、土地使用权租赁（登记备案） （二）定期租赁与不定期租赁 不定期租赁合同的产生有以下三种情形： 一为当事人在租赁合同中未约定租赁期限； 二为当事人在租赁合同中将租赁期限约定为6个月以上，但未采取书面形式，双方就租赁期限产生争议的； 三为租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的。 区分的意义：在不定期租赁中，除非法律另有规定，双方当事人均可随时解除合同。 二、租赁合同的类型 三、租赁合同的内容和形式 （一）租赁合同的内容 1、租赁物条款（名称、数量，必备条款） 2、租赁物的用途（非必备条款） 3、租赁期限（租期）条款 法定最高租赁期限：20年。 续订租赁合同又称租期更新，是在租赁合同届满之后，在原租赁合同其他内容不变的情形下，延长合同的期限。租期更新的方式有两种，一为约定更新，一为法定更新。 4、租金条款（属必备条款） 租金支付期限的确定 5、租赁物维修条款（非必备条款） （二）租赁合同的形式－－区别对待 （一）出租人的义务 1、交付租赁物及保持租赁物适于使用、收益状态的义务 （1）依合同的约定交付租赁物的义务 租赁物的交付，包括现实交付、简易交付、指示交付。 租赁物有从物的，出租人在交付租赁物时，从物一般也应同时交付。 （2）保持租赁物符合约定的用途。 四、租赁合同的效力 2、出租人对租赁物的瑕疵担保义务 （1）物的瑕疵担保义务 应适用《合同法》对于出卖人相应义务所做的规定外，还应注意：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。 （2）权利瑕疵担保义务 出租人应担保不因第三人对承租人主张权利而使承租人不能依约为使用、收益。 第三人主张的权利发生于租赁物交付前；承租人不知有权利瑕疵；第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。 （一）出租人的义务 3、租赁物的维修义务 （1）租赁物出现故障，有维修的必要 （2）租赁物有维修的可能 在租赁物部分或全部被毁坏灭失而无修缮的可能时，若其毁损系由不可归责于承租人的事由所致，承租人可以请求减少租金或者不支付租金 （3）承租人已对出租人为修缮的通知 （4）当事人无另外的约定 维修费用的负担主要看是否因承租人的原因而造成租赁物的损害 4、在合同终止时接受租赁物和返还押金、担保物的义务 （一）出租人的义务 5、费用偿还义务 （1）必要费用偿还义务 必要费用，指为维持租赁物处于正常能被使用、收益状态而不能不支出的费用。 我国《合同法》未明文规定对一般必要费用的偿还，仅于第 221 条规定了修缮费用的偿还义务 （2）有益费用的偿还义务 所谓有益费用，是指承租人支出的使租赁物改善或价值增加的费用。经出租人同意的有益费用，应由出租人偿还。 有益费用偿还的请求应在一定期限内为。 （一）出租人的义务 1、支付租金 2、按照合同约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物的义务 在当事人未有特别约定时，承租人在租赁期间按照合同约定或者租赁物的性质对租赁物进行使用所产生的收益归承租人所有。 3、妥善保管租赁物的义务—否则负损害赔偿责任 4、不作为义务 （1）不得随意对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物。 （2）不得随意转租。 5、返还租赁物的义务 （二）承租人的义务 转租 转租，是指承租人不退出租赁合同关系，而将租赁物出租给次承租人使用、收益。 转租与租赁权的让与不同 承租人经出租人同意，可以转租 合法转租的法律效果： 承租人与出租人之间的租赁合同继续有效； 出租人与次出租人不存在直接的法律关系； 次承租人对租赁物造成损失的，基于合同的相对性，出租人仅能对承租人主张违约责任的承担。对于次承租人，仅能在符合侵权责任的构成要件时，出租人方可对其主张责任的承担。 违法转租的法律效果 出租人可以解除其与承租人之间的合同； 承租人与次承租人之间的租赁合同，仍可成为生效合同，次承租人得向承租人（转租人）请求损害赔偿；但次出租人的租赁权不能对