江景房源价格体系及策略.ppt

江与山价格体系及策略 联泰·香域滨江 2008.9.5 、定价思路 (一)入市均价的推导 市根据市场通常做法及本项目实际情况，本项目采用市场比较法进行整体定价 区域价值的市场认知度 产品价格的市场承接力 目标客户经济承受能力 未来的价格提升 项目的工程进度 项目的销售速度、资金回笼速度 利润空间 1、制定均价主要考虑的因素 1）、可比性楼盘选取 由于房地产市场区域性较强，选择与项目在同一区域,位置、规模、产品有一定参考、对比性的楼盘作为比较对象，对象选择：万达华府。可比楼盘基础资料： 33.38% 6000 07-12-2 665套 4 29万 7万 万达华府 销售率 目前销售均价（元/㎡） 开盘时间 在推一线江景单位房源 容积率 建筑面积 （㎡） 占地面积（㎡） 项目名称 2、周边可比楼盘价格分析 2)万达华府一线江景销售情况 2、周边可比楼盘价格分析 182套 销售129套 销售70.9% 合计 50.00% 3 3 3.00% 6 6 220-280 复式 28 29 172 67.00% 47 19 32.00% 58 29 153 4房 31 60 140 一线江景 74.00% 88 57 65.00% 118 58 130 3房 景园2# 备注 销售率 销售小计 销售套数 比例 套数小计 套数 面积 户型 楼号 175套 销售81套 销售46.3% 合计 66.66% 4 4 3.40% 6 6 218-281 复式 93.10% 28 28 16.60% 29 29 172 4房 26 29 141 2 57 140 一线江景 35.70% 52 24 80.00% 140 54 130 3房 景园4# 备注 销售率 销售小计 销售套数 比例 套数小计 套数 面积 户型 楼号 188套 7月20日推售50套 合计 \ \ \ 3.00% 6 6 218-281 复式 \ 31 172 \ \ \ 33.00% 62 31 153 4房 \ 62 140 一线江景 \ \ \ 64.00% 120 58 130 3房 御园2# 备注 销售率 销售小计 销售套数 比例 套数小计 套数 面积 户型 楼号 120套 8月30日推售 销售12套 销售率10% 合计 / / / 3.33% 4 4 229-260 复式 10.34% 3 3 24.17% 29 29 171 4房 一线江景 10.34% 9 9 72.50% 87 87 137-138 3房 御园4# 备注 销售率 销售小计 销售套数 比例 套数小计 套数 面积 户型 楼号 665套 已售234套 销售35.18%，均价6000元/m2 合计 31.82% 7 3.31% 22 218-281 复式 43.82% 78 26.77% 178 153-172 4房 32.04% 149 69.92% 465 130-141 3房 一线江景 销售率 销售套数 比例 套数 面积 户型 　 2)万达华府一线江景销售情况总计 3)对比优劣势分析 A、优势： 周边配套：香域滨江周边附属了国际化的配套，但相对于红谷滩中心区的完善配套仍略显不足，周边配套完善还需要一段时间 纯生态的自然景观：香域滨江周边有十里赣江市民公园，卧龙山汉语言文化园、前湖公园、湿地公园等丰富的自然景观资源 江景:9楼以上江景资源丰富，视野开阔 产品:容积率2.0 户型:东面单元拥有270度江景，其客厅、主卧大观景窗及圆弧型观景阳台是区别于同类产品的亮点 B、劣势 区域:交通不便利，区域客户认知度不高,江景房源直接与赣江南大道相邻，环境较为嘈杂 江景:8楼以下江景资源得不到体现 户型:东面单元通透性不佳，面积控制偏大 口碑:企业及项目认知度不高 3)对比优劣势分析 （二）可比性楼盘比较评分，得出本项目江景单位核心均价 5698 6000 　 修正价格 　 100% 　 权重 　 6000 　 比较价格 9.45 9.95 100% 合计得分 9.5 10 5% 物业管理 9.5 10 5% 发展商品牌 9.5 9.5 10% 升值前景 8 10 10% 交通 10 10 10% 内配套 9 10 10% 外配套 (户型、类型) 10 10 15% 产品 9 10 15% 景观 9 10 20% 位置 本案 万达华府 权重 分值 比较因素 由于本项目的产品定位为市场的高端，面对的客户群体不多，在目前区域的价值未达到市场的高价位认可及市场竞争激烈的情况下，不宜以太高的价格入市。 考虑后续的体量较大，应以合理的价格入市，抢占市场份额，提高销售速度，形成市场良好的口碑，让购房者享受一定的价值利涧，形成追捧，也为后续的产品提价预留空间，在后期产品中达到利润的最大化。 基于上述比较分析，香域滨江首批房