银川楼市调研报告.doc

附件二 银川宝湖项目 银川楼市调研分析报告 调查目的 通过客观的分析银川城市的发展状况和发展规划，明确银川市的发展趋势及潜力； 通过客观的分析银川楼市近几年的发展状况，明确银川楼市的发展状况，预测银川楼市的发展趋势； 通过客观深入的楼盘调研和科学严谨的统计分析，明确银川房产市场的整体状况，分析房产未来的供求状况； 明确宝湖项目在现有市场的市场定位，以及未来面临的市场竞争； 调查内容 本次调研时间上依然较为匆促，无法对所有全面的展开调研，依据此次调研的目的，主要设计了以下几个内容： 城市环境的介绍（地理位置、宜居指数、资源优势、人口状况等） 城市经济的介绍（GDP、工业产值、消费状况、收入状况等） 银川房地产历年数据（投资额、竣工面积、销售面积、空置面积、价格等） 在售项目楼盘的基本资料（地理位置、项目规模、产品形态、户型布局等） 在售项目的销售状况（价格、整体销售状况、） 调研方法 通过网络及书籍查找银川市的城市背景及经济发展状况，分析银川市的城市发展潜力及发展前景； 通过网络、书记查找银川的房地产历年数据，并结合访谈业内人士，分析银川楼市发展状况及发展轨迹，预测其发展趋势； 通过实地调研银川现有在售楼盘以及现有小区的环境，分析银川楼盘的优劣势，并寻找到宝湖项目的优势和机会点。 调研报告 银川中观经济背景状况分析 银川历年房产市场运行分析 2007年1-5月银川房地产运行特点 银川在售楼盘调研分析 银川楼市运行特点及预测 第一篇　银川市中观经济背景状况分析 银川城市简介 1、银川地理位置突出，具备做区域老大的基础条件 银川市位于黄河上游宁夏平原中部，东以黄河和明长城为界，与陶乐县和内蒙古鄂托克前旗毗邻；西依贺兰山，与内蒙古阿拉善盟为邻；南接吴忠市；北连平罗县。银川市地形分为山地和平原两大部分，西部、南部较高，北部、东部较低，略呈西南──东北方向倾斜，平均海拔在1010～1150米之间属中温带大陆性气候，年平均气温8.5是全国太阳辐射和日照时数最多的地区之一四季分明、春迟夏短、秋早冬长，昼夜温差大。宁夏川区具有悠久的垦殖历史，灌溉便利，土地肥沃，粮食生产具有比较优势，羊肉等畜产品生产具有一定的品质优势，也是西北地区水产品重要的生产基地。但生产规模相对较小，在全国农业生产中并不具有一定的地位。特别是农业产业结构不合理，比起新疆的棉花、陕西的苹果、四川的生猪，内蒙古的粮食生产特色来说，宁夏农业缺乏特色和规模只能在临近省区产业结构调整以后，发展粮食生产等比较收益较低的项目。宁夏的矿产资源主要是煤炭和石膏，宁夏煤炭储量在全国居第五位，但山西、内蒙古、陕西等也都是煤炭资源大省，其开采和运输成本明显比宁夏低，宁夏只能以太西煤的特殊品质还保持着一定的出口；宁夏虽然也属于陕甘宁石油天然气生产基地，但新疆、陕北石油天然气的储量多于宁夏，其开采进度也远远先于宁夏；宁夏在水电、火电生产方面也不如青海等省。由于在以山西为主和以新疆为主的两大能源基地中间，存在屏蔽现象，宁夏的能源优势并不能充分发挥。神秘的西夏文化，浓郁的回乡风情，神奇的古人类文化，动感的沙漠探险 从建国初期仅有3万人发展到目前为84万人，平均每年都增加近4万人的速度在飞涨着，但随着西部大开发的战略进一步实施，城市集群化将更为明显；因此虽然目前银川的城市化率大约为56%，但银川作为这个区域的最大城市，以及大多数地区不适应居住的特点，银川良好的居住氛围必然可以吸引更多群众到此居住。由此，预计城市化率达到65%-70%时，城市扩张的步伐才会减缓。而根据银川市提出的“大银川”的规划，离2010年城区人口达到100万的目标，还有较大的差距，每年仍然需要增加4-5万人口。 而从目前宁夏的第二大城市——石嘴山市依靠靠煤炭资源，以及相关的重化工产业，城市化率较高，但其惠农区并不适合居住，而大武口区的城市建设也一般，跟银川根本无法相比，银川对他们依然具有较大的吸引力；吴忠市近几年发展较快，城市化建设也比较快，但其主要依靠青铜峡市的发展，而青铜峡市的居民在银川和吴忠两市之间，而银川作为首府，必然吸引力更强些，但吴忠具备较好的发展条件；中卫建市晚，城市建设薄弱，而固原缺水必然使得固原的富人往银川搬迁。 7、银川城市市情简介 城市板块大致划分 银川按行政区划可分为兴庆区（老城区）、金风区（新城）、西夏区（新市区）三大区域，三区域的界限、特点较为明显。 以唐徕渠为界，界东为兴庆区，是老城区所在地，人口众多，占银川人口一半，大约为40万，而经济也以兴庆区最为发达，是银川城市经济中心，商贸中心，金融中心，中小学教育中心，因此兴庆区各项设施的完善，吸引着众多的居民。 唐徕渠以西，铁路以东地区为金风区，规划面积最小，是新兴的新城所在地，是新的行政中心所在地，人居环境较好，但金风区各