上海五角世贸商城商铺租金系数计算说明.ppt

上海五角世贸商城租金系数计算说明 上海五角世贸商城商铺编码规则包括三个层级 根据商铺在各楼层中所处位置不同，我们将商铺的位置系数划分为四个等级，并设定各等级的位置系数变化区间 除商铺的位置系数外，租金系数的微调还考虑了商铺的内部结构、商铺的临空面等多个因素 综合上述因素，制定了上海五角世贸商城租金系数计算模型 在此基础上，我们还设计了租金估算总表以便于进行总体租金框算 对于此表的应用应注意根据以下因素进行调整 * * 上海五角世贸商城有限公司 上海 * 提呈者： 如原编码为1A—01 商铺现改为L1A001，其中： L1代表该商铺位于地上一层 A代表该商铺位于主通道左边区域 001是该商铺的流水号 第一级：楼层 地下一层：D1 地上一层：L1 地上二层：L2 依此类推 第二级：区域 沿街：J 主通道左侧区域：A 主通道右侧区域：B 第三级：流水号 沿街号段为001——099 A区号段为001——199 B区号段为201——399 示 例 地段范围 分区原因 位置系数变化区间 一等 南北向主通道两侧区域 东西向主通道两侧区域 主入口人流量较大 主通道汇集区域人流最密集 1.1-1.25 二等 各主要支路周边 主要支路对主通道上的人流具有一定的分流能力 0.95-1.1 三等 次要支路周边 次要支路人流到达性较差 0.85-0.95 四等 支路死角区域 支路死角不利于人流通行，所以人流到达率较低 0.75-0.85 位置系数为1的基准点选择如下：L1A105、L2B276、L3B286、L4B238、L5B256、D1A021 我们根据人流的到达率对部分商铺所处位置等级进行了重新调整 除商铺位置因素外，需要考虑的四大因素 商铺内部布局不规则：扣0.05 商铺边角有突出：扣0.01 商铺内有柱子：扣0.05 商铺门口有大柱子：扣0.01 商铺内墙有大柱子：扣0.03 商铺内墙有小柱子：扣0.01 临空面位于主通道：系数增加0.2-0.3 临空面位于次通道及主要支路周边：系数增加0.1-0.2 临空面位于次要支路及死角周边：系数增加0-0.1 长宽比超出楼层平均水平：扣0.01-0.05 一层考虑入口重要性差异： 南面主入口至扶梯区域，系数增加0.2 北面入口至扶梯区域，系数增加0.1 二层考虑入口重要性差异： 南面入口至扶梯区域：系数增加0.2 西面入口至扶梯区域：系数增加0.1 商铺内部格局 商铺双面临空 商铺进深与开间比 主入口通道对商铺的影响 在主要计算商铺位置系数的基础上，综合考虑商铺的内部格局、进深等因素影响，计算出各商铺的租金系数 计算商铺面积与商铺租金系数的乘积，得出商铺的铺位系数 商铺的铺位系数乘以该楼层的基准租金，得出该商铺的铺位日租金 模型计算思路 注：一、二楼临街店铺需参考市场上临街商铺的出租价格确定，此表并未列入 当前所列的基准租金为假设数据，以实际数据为准 上海五角世贸商城商铺租金估算总表 单位：元 需要根据市场水平确定每层的基准租金 对主力店周边商铺系数调整 尤其是如银行、邮局、快运、电信带来人流的主力店确定之后，需要对其相邻铺位系数进行调整 综合考虑不同客户需求，制定配套相应的商务优惠政策 重要商户——国内外有一定影响力的知名服装大品牌 大户——多个商铺位置一起包租 长租期客户——签约年限较长 当前的租金系数供招商期间参考，市场运营成熟后，租金应该根据实际水平进行调整 *