上海港汇恒隆广场探访调研.doc

徐家汇商业高地——港汇恒隆广场 图为 港汇恒隆广场全景 项目名称：港汇恒隆广场 　　商业类别：城市综合体 　　商 圈：徐家汇 　　体 量：总面积40余万平方米，商铺营业面积7万余平方米 　　开 发 商：香港恒隆地产有限公司 　　设 计：美国凯里森设计事务所 　　轨道交通：地铁1号线、9号线以及不久将竣工的11号线三条轨交线交汇的徐家汇站换乘大厅12号出口 　　【踩盘手记】港汇恒隆广场(英文名GG66)，坐落于华山路、虹桥路侧交界处，地铁1号线、9号线以及不久将竣工的11号线三条轨交线交汇的徐家汇站上盖，俯瞰上海徐家汇商业中心区域，总建筑面积40余万平方米，涵盖了国际化购物中心、双子塔写字楼、高档服务式公寓的综合性商业地产。经过了十余年的发展，港汇恒隆广场已成为上海著名地标性建筑之一。 一、港汇恒隆广场主要功能布局分析： 购物中心 图为 港汇恒隆广场购物中心内部 港汇恒隆广场购物中心商场内分为7个营业层面，地上六层和地下一层。商铺营业面积7万余平方米。购物中心汇聚集购物、娱乐、休闲、餐饮、观光、泊车于一体，涵盖了男女服饰、包袋、鞋履、餐饮、化妆品、手表、珠宝、精品超市、儿童乐园、电影院等百余项品类的四百多个专营店。一楼中庭挑高36米的中庭巨大玻璃采光穹顶，加之中庭两翼跨越整个商场的玻璃采光顶，使得中庭及各楼层周围，均可利用天然光源，顾客可于舒适的环境下购物休闲。商场设有升降梯和手扶梯多达94部；大型地下停车场拥有近一千多个泊位。 　　双塔写字楼 图为 港汇恒隆广场写字楼内部 　港汇中心双塔写字楼，每座高225米各51层，总建筑面积达13.4万平方米。每座塔楼设置16部高速电梯，内部装修完全依照国际A级办公楼装修标准。世界500强或世界著名企业入驻办公，使港汇中心成为名企汇聚之地。 　　服务式公寓 图为 港汇恒隆广场服务式公寓外景 　 港汇恒隆广场服务式公寓，包括港汇花园一座(RT1)、二座(RT2)及港汇服务式公寓(SA)三栋建筑，拥有六百多套单元可供出租。公寓的豪华私家会所位于港汇服务式公寓内七层，且配备有高级私家会所及其屋顶露天游泳池、网球场，是上海最具规模的外籍人士服务式公寓。 二、港汇恒隆广场更名谋求整体升级 香港恒隆地产有限公司于2011年3月宣布，位于上海徐家汇的港汇广场已正式易名为“港汇恒隆广场”，并将旗下正在中国内地发展的项目一律命名为“恒隆广场”，以强调“恒隆”的品牌效应。新浪商业地产从港汇恒隆广场获得了必威体育精装版信息，随着新名字的启用，港汇恒隆正在依据楼层主题区域的全新规划、优化租户组合、提升消费定位档次等因素考量，进行全面升级。 　　今年六月，商场一楼已开始新一轮品牌升级：一楼华山路侧的Dunhill专营店和Dior化妆品已开幕；Vivienne Westwood中国首家店将于八月开幕；国际奢侈品牌Chloé已在全面装修中，预计九月开幕；国际饰品品牌BLISS已迁铺装修后全新亮相；施华洛世奇即将新迁的虹桥路侧商铺已在装修中，预计八月底开幕；九月初，国际顶级一线品牌ESCADA、Loewe将进场装修。 　　在商场一楼升级的同时，二、三、四楼的品牌也正在陆续更新。7月20日，首次入驻徐家汇澳大利亚知名品牌UGG入驻二楼。入驻港汇多年的DKNY、agnes b.、Miss Sixty已迁新铺后重新开门迎客。目前，汇聚了国际知名鞋履品牌的Spige、意大利知名男装David Mayer、女装ILARIA等正在紧张装修中，预计国庆前后全新亮相。至此，二楼整体消费群体定位也将走上一个新台阶。 　　此外，商场五楼两个知名餐饮也是颇受瞩目。六月底，享誉世界的台湾小笼包专卖店——鼎泰丰进驻商场五楼。而彼邻的知名餐饮品牌——苏浙汇，预计不久即将开幕。 　　据透露，港汇广场更名成港汇恒隆广场后，不仅将明确宣传“恒隆”品牌，也将突出这一上海项目背后的 “恒隆模式”，这对恒隆地产在中国内地的进一步发展意义深远。恒隆地产董事长陈启宗先生表示：“恒隆地产不断扩展内地市场的版图，在多个城市发展更多项目，每个项目均有其独一无二的特色，只有背后的‘恒隆模式’却是贯彻始终，那就是恒隆地产在经济活跃的城市最优越的地段购置大型地块，与顶尖的建筑师行合作，打造包含先进可持续发展设施的世界级商业综合项目，并集中发展购物商场，以及提供卓越的管理服务。” 三、港汇恒隆广场交通动线分析 港汇恒隆广场地处华山路、虹桥路等多条交通主干道及地铁的交汇处。 图为 港汇恒隆广场周边地图 港汇恒隆广场购物中心主入口正向地铁站出入口，地铁1号线、9号线以及不久将竣工的11号线三条轨交线交汇的徐家汇站换乘大厅，每天迎来送往的百万客流已成为了徐家汇商圈的消费主力军。 四、港汇恒隆广场业态布局分析 港汇恒隆广场购物中心商场内分为7个营业层面，地上六层和地下一层。商铺营业面积7万余平方