江夏基准地价技术报告.doc

武汉市江夏区城区土地定级与基准地价更新 技术报告 武汉市江夏区国土资源管理局 二○○四年八月目 录 第一章 概述 1 第一节 江夏区概况 1 第二节 江夏城区土地定级及基准地价更新工作概况 4 第二章 江夏区土地定级 10 第一节 土地定级概述 10 第二节 土地定级因素因子体系的建立 13 第三节 因素因子指标计算 20 第四节 土地级别评定 28 第三章 江夏区城区基准地价更新 43 第一节 江夏区城区基准地价评估概述 43 第二节 资料调查与整理 46 第三节 基准地价的求取 65 第四章 江夏区基准地价修正体系 72 第一节 基准地价修正体系概述 72 第二节 基准地价修正体系的建立 72 第三节 商业用地基准地价修正体系 77 第四节 住宅用地基准地价修正体系 85 第五节 工业用地基准地价修正体系 91 第六节 基准地价修正体系应用 95 第五章 江夏区土地定级与基准地价更新项目成果 97 第一节 成果特点 97 第二节 成果意义 98 第三节 成果应用 103 第四节 成果应用建议 105 第五节 工作体会及工作建议 107 第一章 概述 第一节 江夏区概况 武汉市江夏区处长江中游南岸，江汉平原向鄂东南山坡的过渡地带，是武汉市的一个市辖郊区 。位于东经114o01′52至114o35′38，北纬29o58′05至30o32′18之间。东与鄂州、大冶毗邻，西南与嘉鱼接壤，隔江与蔡甸区和汉南区相望，北与洪山区交界，南与咸宁市相连。东西宽54.17公里，南北长63.2公里，面积2008.98平方公里，合301.33万亩。 一、自然地理条件 地貌类型多样，以垄岗平原为主要地貌类型。地貌形态以第四红色粘土组成的网状平原为主，其两侧为平坦的冲积平原，东侧为梁子湖底地。丘陵地形主要分布于区境北部，呈东西向带状，横刻在网状平原与冲积平原之中，西部被长江平原所载，东部为湖区。 全县南北狭长微倾，东、西、北依湖滨江，港汉切割呈树状，中部脊岭坡地，孤山小脉。按照海拔高程和地理条件，全区大致分为两种类型：一是沿长江边向东部内伸，属水网平坦平原区，海拔高程在20—30米左右；二是沿京广铁路和纸(坊)豹公路两侧分别向东西倾斜，属岗状平原区，海拔高程23—60米之部。伴有低山，丘包裸露，最高的八分山海拔272.3米，为全区最高点。 江夏城区纸坊街道办事处三面环山,一面临湖，素称“山城”。镇内以岗地为主，占总面积96.6%。山有八分山、青山、香炉山、龙头山、柱皮山、曹家大山、花山等。水系有青龙水库、汤逊湖和八官渡，是古代纸坊通往武昌的水运交通要道。 位于长江中游，冬夏季风交替明显，属亚热带湿润的大陆性季风气候。雨量充沛，年平均降雨量1002.6毫米，光照充足，气候温和，平均气温17.8oC，无霜期长，严寒酷暑时间短。夏季以西南风为主，冬季以北风为主 ，平均风速1.8米/秒。 境内河港纵横，湖泊众多，水库塘堰密布。径流量和过境水都很丰富，西临长江，东北、西南三面临湖，全区形成江湖环抱之势。由于地势南北狭长而东西倾斜，区内水系呈离心扇形。金水河出金口入长江，梁子湖水出樊口闸，汤逊湖出武泰闸。这三个水系中也包括众多的水库、塘堰和其它蓄水排灌工程。区内江湖、湖泊、河滩、湖滩、水库等水域面积占全区总面积的35.46%。 二、历史沿革 江夏区历史悠久，早在汉高祖六年(公元前201年)，置江夏郡，设沙羡县，治涂口(今金口)，为建县之始。晋太元三年(公元378年)，沙羡县划入汝南县。隋开皇六年(公元589年)更名为江夏县，并于其后迁治郢城(今武昌)，江夏县名一直沿用，1912年辛亥革命后，改江夏县名为武昌县。1949年6月19日，武昌县人民政府在武汉市区成立，初隶大冶专区。1952年划归孝感地区，1959年11 月划归武汉市。1960年县政府迁原纸坊镇。 1961年4月，复划归孝感专区，1965年划归咸宁地区，1975年11月又划归武汉市。1995年4月经国务院批准，撤销武昌县，设立武汉市江夏区，行政区域不变。 三、行政区划、人口 全区辖5个街道办事处和7个乡镇 ， 337个村民委员会、3433个村民小组。二00二年末，全区总计65.8841 万人，其中市镇人口18.1475万人，乡村人口为47.7366万人。 四、交通通讯条件 江夏区拥有356条公路线路,公路里程2585.68公里,其中干线348.91公里,有路面公路1394.04公里. 2002年,全区全年客运量达1113.8万人,客运周转量21082.7万人/公里,货运量95.5万吨,货运周转量10478万吨 /公里. 邮政局(所)现有30 个，邮电业务量1804万，邮路及投递长度3360公里. 电信局(所)23个,交换机总客量达105404门,电话用户达91940户. 五、基础设施 现有