产权商铺-营销的基本操作思路.doc

关于盛世文昌 关于商业部分（产权商铺）营销的基本操作思路 家居市场是近年国内发展最快的朝阳产业之一，这一产业前景广阔、利润丰厚，许多投资者热切关注，却囿于投资大、门槛高、经营特殊而介入无门。于是2001年在多个一级城市诞生了，变家居商场坐地收租为商业地产，为投资者能迅速参与家居这一朝阳产业，搭建了一个平台。即：产权商铺将经营者与投资者的利益捆在一起，也让部分投资者尝到甜头。但这一产业，从2005年国内家具市场（商业地产）的投资情况看，并不乐观，如北京的碧溪建材家居市场就以失败告终，还有一部分依然是坐地收租型，处在观望中。 从实地考察，2005年抚州商业地产一直处在低迷状态，(商业营业用房投资1.78亿元，同比下降28.1%)。主要导致商业地产投资走地的几大问题如下：1、城市消费力有限，商业地产开发远大于市场需求。2、从投资角度看，目前抚州没有成功的商业项目，造成投资者信心不足。3、开发后经营力度不足，大量闲置（市场调查显示有70％以上的新开商业用房处在空置状态），而开发商大多又不愿意在投入成本经营，造成恶性循环。4、缺乏投资意识。 目前抚州市场还没有家居市场产权商铺（商业地产）的开发投资，市场普遍认为家具市场为出租型产业，缺乏投资概念，不了解产权商铺经营。加之家居市场产权商铺短期租金回报少，租金升值空间小等的特殊性。因此，盛世文昌家居城的产权商铺销售，必须建立在市场经营兴旺基础上，制定合理的更高的投资价值和创造性的市场炒作下方能成功。 商业部分（产权商铺）营销要点 1、产权商铺销售与市场经营同步，转化商业经营造势，借助商业的经营炒作，有效推动销售。 2、针对商场的不同区域价值，不同区域投资客的投资习惯做商业铺位分割。 3、针对不同区域客户做科学性的导购方案。 4、制定合理有效的销售时间计划。 5、异地投资客的销售工作开展。 转化商业经营造势，有效推动销售。 1、做好从长线看投资前景、从管理看投资回报、从租售看投资信心的市场炒作主题概念。媒体上集中大量的炒作。 2、有效销售资料的设计制作（销售海报、导购手册、阶段促销派报等）集中推广家居城（产权商铺）投资回报主题概念、准确的有吸引力的导购方案。 3、利用炒作抚州第一家居城品牌效应，增加散户投资信心(。 4、售搂处整改、销售人员培训、制定符合项目的现场销售管理办法，树立项目整体形象，有销制造销售火爆氛围。 5、炒作租金的期望值，帮助商业成交。 6、巧借异地购房团的参观考察，进行造势销售。 商业铺位分割 (首层沿街拆分为25-50M2一间，单元售价总额控制在10-30万元之间。 （沿街铺位，商业价值高、投资风险小、市场接受能力强为分割出发点） 内商场铺位、二层铺位拆分为15-30M2一间，单元售价总额控制在15万元以内，以低投资门槛、租金高于月供的方式，吸引本地及异地的小户投资客。 （内商场铺位、二层铺位，产业特殊、投资风险大、市场销售阻力大为分割出发点） 导购方案 (售价：均价：4000元/M2（含5年8％的返祖） 充分考虑到目前商铺投资的各种类型以及实力不同的投资者的各种需求，采取有力措施化解投资者的各种疑虑。 一、返租 上策：5年8％返租，5年租金一次性返还直接抵首付 导购方案如下： 1、拥有完全产权。对房屋的分割、面积的计算、交易手续、完全按照房地产业的通行做法运作。 2、可以自由上市交易，保证投资者拥有畅通的退出渠道。 3、统一委托经营管理。全面展开专业有效的经营，提升项目的行业地位、品牌地位及市场价值。投资者购买商铺后，统一委托专业商业管理公司——盛世文昌经营管理有限公司经营管理。 4、委托投资期长达5年，5年一次性返还，首付轻松。 5、除了购房款之外，免公共维修基金、免物业管理费、免经营管理费用，投资者不用再承担其他名目繁多的杂费，真正做到无忧理财。 方案投资举例： 中上策：5年8％返租，前3年租金一次性返还直接抵首付，后2年逐年返还。 导购方案如下： 1、拥有完全产权。对房屋的分割、面积的计算、交易手续、完全按照房地产业的通行做法运作。 2、可以自由上市交易，保证投资者拥有畅通的退出渠道。 3、统一委托经营管理。全面展开专业有效的经营，提升项目的行业地位、品牌地位及市场价值。投资者购买商铺后，统一委托专业商业管理公司——盛世文昌经营管理有限公司经营管理。 4、委托投资期长达5年，前3年一次性返还，后2年逐年返还。 5、除了购房款之外，免公共维修基金、免物业管理费、免经营管理费用，投资者不用再承担其他名目繁多的杂费，真正做到无忧理财。 6、在上述基础上，将整个家居广场的营业收入和开发公司的营业收入作为租金保证。 方案投资举例： 二、优惠折扣 在不破底价的情况下，鼓励客户一次性付款，分期及按揭客户折扣另行方案。 四、返租期完后的投资保障策略制定。 销售时间计划（时间安排以