房地产估价第二版课件 第二章 房地产价格的特征与类型.pptVIP

第三节 房地产价格的类型 房地产依据不同的角度可划分为不同的类型： 一、当从现实、评估的角度划分房地产价格类型时，可将其划分为市场价格与评估价格。 二、当从房地产的存在状态划分价格类型时，可将其划分为土地价格、建筑物价格与房地产价格三种类型。 三、当从房地产的产权内涵方面来划分。多数情况下房地产表现为一组权利的集合，即由多种权利如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、地上权等组成的权利束。每一项权利都可以从权利束中分离出来并转让给他人，由此形成一项单独权利，具有相应的价格，其中房地产所有权价格、使用权价格、租赁价格和抵押价格是房地产估价实践中最常遇到的产权价格类型。 第三节 房地产价格的类型 四、基准地价、标定地价和房屋重置价格，是《城市房地产管理法》规定应当定期确定并公布的几种价格。这三种价格不是针对具体的估价对象而言，而是针对某一类型房地产所评估的均价，本质上属于政府部门日常专业业务管理的范畴。 五、目前，城镇国有土地使用权出让方式分为拍卖、挂牌、招标以及协议四种方式，与此相对应，土地出让价格也就形成了如下四种价格类型。即拍卖价格、挂牌价格、招标价格、协议价格。 第三节 房地产价格的类型 六、起价、标价、均价 在商品房销售中，对于即将开盘的楼盘，开发商除了在价格表上标注标价外，往往还要给出楼盘的起价、均价，给价格敏感的消费者以高价或低价的感受，最大限度地实现销售目的。因此，这是一组与商品房销售相关联的房地产价格类型。 （一）起价 （二）均价 （三）标价 七、总价格、单位价格、楼面地价 这也是一组与商品房销售密切相关的价格，与面积有关。 （一）总价格 （二）单位价格 （三）楼面地价 一、市场价格、评估价格 （一）市场价格 房地产的市场价格又称房地产市场价或市价，是指某种房地产在市场上的平均交易价格。由于房地产的独一无二特性，没有相同房地产的大量成交价格，所以房地产的市场价格应是以一些类似房地产的成交价格为基础测算的，但不能对这些成交价格直接采用平均的方法进行计算，而是在平均之前要剔除偶然的和不正常的因素造成的价格偏差，并消除房地产之间的状况不同造成的价格差异。 （二）评估价格 评估价格简称评估价，是估价人员通过房地产估价活动得出的估价对象的价值或价格。它实质上是对估价对象价值或价格的一个估计值。估价人员在评估某一具体房地产的价格时，往往需要参考、利用大量的市场交易资料。一般来说，具有丰富经验和娴熟技巧的估价人员所评估出的价格往往接近于市场价格。所以评估价格纵然不是已发生的价格，但它可以作为市场价格的重要参考依据。 二、土地价格、建筑物价格、房地价格 （一）土地价格 土地价格简称地价，如果是一块空地，就是指该块土地的价格；如果是一块有建筑物的土地，则是指其中土地部分的价格，不包含该土地上的建筑物的价格。 根据开发程度的差异，又可以将现有土地细分为生地、毛地和熟地，相应的有生地价格、毛地价格和熟地价格。生地价格是指已完成土地使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格；毛地价格是指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定期限的土地使用权价格；熟地价格是指完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件的正常市场条件下一定期限的土地使用权价格。 （二）建筑物价格 建筑物价格仅指建筑物自身的价格，不包含该建筑物占用范围内的土地的价格。对建筑物价格是否包含建筑物内动产（如办公设备、家具、照明、暖气、空调等）的价格，需要进行仔细分析与说明。建筑物价格一般不包括建筑物内动产的价格，若建筑物价格包含建筑物内的动产的价格，一定要在估价报告的价格定义中详细说明。 （三）房地价格 房地价格也称房地混合价，是指土地与建筑物综合体的价格，或建筑物及其占用范围内的土地的价格，或土地及附着于该土地上的建筑物的价格，该价格往往等同于人们平常所说的房价。 三、房地产所有权价格、土地使用权价格、 租赁价格和抵押价格 （一）房地产所有权价格 房地产所有权价格是指房屋所有权价格、土地所有权价格，或者房屋和土地所有权价格。所有权是物权中最重要、最完整的一项权利，是房地产所有权人在法律规定的范围内，对房地产行使的占有、使用、收益、处分并排除他人干涉的权利，其他权利（如租赁权、