房地产估价第二版课件 第四章 房地产估价的原则与程序.pptVIP

七、确定估价结果 各种估价方法对房地产进行估价的角度是不同的，因此，用不同估价方法对同一宗房地产进行估价，结果一般不会相同。估价人员应对这些估价结果进行综合分析，在此基础上，确定待估价房地产的最终估价额。 （一）对测算结果进行校核 估价人员在确定评估价值之前，应对所选用的估价方法的测算结果进行校核。同时选用两种或两种以上估价方法进行测算的，还应对不同估价方法的测算结果进行比较分析。当不同的估价方法估算出的估价结果出现较大差异时，估价人员不能随意取舍，必须对此做出分析。可从计算过程、资料选取、参数选择、公式选用、方法运用等方面入手，找出产生差异的原因，进行排除，从而得到比较合理的结果。 （二）得出综合测算结果 估价人员通过对测算结果的校核，得到比较合理的结果，但这些结果之间仍可能存在差异。在确认存在差异的结果无误后，根据待估价房地产的具体情况及评估师的判断，采用某种数学方法，计算出一个估价的综合值，一般可采用简单算术平均数法、加权算术平均数法、判断法、中位数法、众数法等方法。因房地产估价的试算价格数量有限，上述中位数法、众数法难以满足统计要求，故一般不宜采用。 第四章 房地产估价的原则与程序 七、确定估价结果 （三）确定最终的评估价值 得到一个综合估价值之后，通常还不能认定为待估价房地产的最终估价额。因为影响房地产价格的因素众多，某种估价方法只考虑其中的某一方面或几个方面的因素，因此得到的综合估价值可能会偏离实际情况，这就需要估价人员依靠自己的专业经验及对房地产市场行情的理解来把握价格。必要时，也可听取有关专家的意见，对该综合值进行适当调整，作为最终的估价结果。当有调整时，应在估价报告中阐明理由。 第四章 房地产估价的原则与程序 返回 八、撰写估价报告 （一）估价报告的含义 估价报告是估价机构和估价师的“产品”，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值及相关问题的正式答复，是关于估价对象价值及相关问题的专业意见，是记述估价过程、反映估价成果的文件，也是关于估价对象价值及相关问题的研究报告。 （二）估价报告的质量 估价报告的质量包括内在质量和外在质量两个方面。内在质量 包括估价程序的完整性和合法性，估价结果的合理性和准确性，估价方法选用的正确性和全面性，估价基础数据的正确性，估价参数选取的合理性等。外在质量包括文字表述水平、文本格式和印刷质量等。在文字表述上，估价报告书力求准确，尽量避免出现模棱两可的文字。 第四章 房地产估价的原则与程序 八、撰写估价报告 （三）估价报告的形式 估价报告一般采取书面形式，书面报告按照格式分为叙述式报告和表格式报告，二者主要是表现形式上具有不同之处，但这并不意味着表格式报告就可以省略必要的内容。 （四）估价报告的组成 一份完整的房地产估价报告，通常由以下八部分组成：封面（或扉页）、致估价委托人函、目录、估价师声明、估价假设与限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。 第四章 房地产估价的原则与程序 返回 九、审核估价报告 估价报告在交付估价委托人前，应对其内容和形式等进行审查核定，并形成审核记录，记载审核的意见、结论、日期和人员及其签名。 对撰写完成而未向估价委托人出具的估价报告进行审核，类似于对生产出的产品在出厂之前进行质量检验，是房地产估价机构防范估价风险的最后一道防线。房地产估价机构应建立健全估价报告内部审核等估价报告质量管理制度，选派本机构的房地产估价师或外聘房地产估价专家担任审核人员，按房地产估价相关要求，对估价报告的内容和形式等进行审核，保证估价报告真实、客观、准确、完整、清晰、规范。 第四章 房地产估价的原则与程序 返回 十、交付估价报告 估价报告经审核合格后，应有不少于两名参加估价的注册房地产估价师签名及加盖房地产估价机构的公章，并应按有关规定或估价委托合同约定交付估价委托人。 当事人如对估价结果有异议的，可以在收到估价报告书之日起15日内，向原估价机构申请复核。对复核结果仍有异议的，可以向当地房地产仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院起诉。委托估价发生纠纷时，双方应协商解决，协商不成时，当事人可以向当地房地产仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院起诉。对于涉及国家税费、国有资产权益的房地产估价业务，其估价报告书应提交政府有关主管部门审核或确认。 委托估价方收到估价报告书后如无异议，则表示完成了估价服务。估价机构应将估价报告书副本存档备查，并可向委托方收取剩余估价服务费。 第四章 房地产估价的原则与程序 返回 十一、保存估价资料 估价报告交付估价委托人后，不得擅自改动、更换、删除或销毁下列估价资料：估价报告、估价委托书和估价委托合同、估价所依据的估价委托人提供的资料、估价项目来源和沟通情况记