房地产估价第二版课件 第五章 比较法.pptVIP

（6）个别因素条件指数 ①容积率条件指数 工业用地容积率系数修正系数为1。 ②宗地面积指数 由于待估宗地和比较案例利用情况不同，进行适当修正。 ③宗地形状指数 将宗地形状分为规则、较规则、不规则三个等级，每上升（或下降）一个等级，因素修正指数上升（或下降）1％。 ④地形坡度指数 将地形坡度划分为平坦、较平坦、缓坡、急坡、陡坡五个等级，每上升（或下降）一个等级，因素修正指数上升（或下降）1％。 ⑤地质状况指数 将地质条件按地基承载力的大小分为好、较好、一般、较劣、劣五个等级（划分标准：地基承载力大于25吨/㎡属好，在20－25吨/㎡属较好，在12－20吨/㎡属一般，在8－12吨/㎡属较劣，小于8吨/㎡属劣），每上升（或下降）一个等级，因素修正指数上升（或下降）1％。 根据上述标准，得到宗地比较因素条件指数表，如表5-6所示： 表5-6　宗地比较因素条件指数表 4．确定比较因素修正系数及案例比准价格计算 在各因素条件指数表的基础上，将估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件相比较，得到各因素修正系数的计算公式： 待估宗地因素修正系数计算表如下，如表5-7所示： 表5-7　宗地因素修正系数计算表 5．实例修正后的地价计算 经过比较分析，取三个比准价格的简单算术平均值作为市场比较法评估的最终价格： （四）估价结果 经上述对待估土地及三个案例的分析判断，确定待估土地的估价结果如下： 本章小结 比较法作为一种最重要、最常用的房地产估价方法，由于其直接地依靠现实市场资料，因而被认为是可靠性高、说服力强的估价方法，也是三大基本估价方法中的首选方法。本章首先阐述了市场比较法的基本概念、适用范围、适用条件，然后依次阐述了交易案例的搜集方法、搜集内容、可比实例的选择方法、市场比较法修正公式，并详细说明了各因素的具体修正方法。经过交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整等一系列修正和调整后，就可由可比实例的价格得到待估价房地产的价格。本章最后举例说明了比较法的具体应用。 返回目录 （三）房地产状况调整的思路和步骤 房地产状况调整的基本思路是：以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况直接进行比较；或者设定一种“标准房地产”，以标准房地产状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况间接进行比较。无论是直接比较还是间接比较，如果是可比实例状况比估价对象好的，则对可比实例进行减价调整；反之则加价调整。 房地产状况调整的一般程序如下： （1）确定对估价对象这类房地产的价格有影响的各种房地产自身因素，包括区位因素、实物因素和权益因素。 （2）将可比实例与估价对象在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出它们之间的差异程度。 （3）将可比实例状况与估价对象状况之间的差异程度转换为价格差异程度，即找出房地产状况差异程度所造成的价格差异，如房龄差价、楼层差价、朝向差价等。 （4）根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整。但需要注意的是，对于同一使用性质的房地产，各种影响因素的权重应该有所不同；对于不同使用性质的房地产来说，同一影响因素的权重也应该有所不同。 （四）房地产状况调整的方法 1.直接比较调整 直接比较调整以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行的调整。通常将基准分值设定为100，若可比实例的区域因素优于估价对象时，则得分高于100；若可比实例的区域因素劣于估价对象时，则得分低于100。直接法区域因素修正的具体公式为： 2．间接比较调整 间接比较调整一般是先选定或设定标准房地产，将估价对象状况和可比实例状况分别与标准房地产状况进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行的调整。基准分仍设定为100，当估价对象与可比实例的区域因素优于该标准时，则得分高于100；反之，则得分低于100。间接法区域因素修正的具体公式为： 3.乘法调整和加法调整 由于房地产状况本身均包含多个次一级的因素，因此不妨将其称为因子，在估价过程中，首先需分析确定可比实例房地产相对于待估房地产的各因子的相应分值，然后综合求出房地产状况调整系数。具体方法有两种： 1．乘法调整 （5.14） 2．加法调整 （5.15） 以上两式中，K为可比实例房地产状况的综合调整系数；m为选择比较的因子个数；ki为可比实例房地产第个i因子的分值，100为待估房地产第i个因子的分值（设为标准）。 【例5-8】有一可比实例，成交价格为8 500元/m2