定量规划 规划设计.ppt

规划和总图是算出来的 作为产业化量产特征房地产开发要求“可复制的赢利模式”,规划和总图设计首当其冲. 我们或应克服艺术家气质中对“模式”的天生反感，转而在探索、应用和改良“模式”中保证规划和总图的可靠性和及时更新。 发现新生活的需求，不断生级“模式”版本，并从中获得商业成功和职业成就感。 建筑师眼中的规划与总图技术 1. 规划与总图思考方式不同 2. 规划技术要点 3. 总图技术要点 4. 推荐规范 由于所受训练和操作规模的不同,规划师与建筑师思考方法的是不同的,主要体现在对宏观问题(经济、文化、人口等……）和尺度（用地规模、交通方式、速度等……）的差别。 住宅商品化的主要推动者是由开发商发起的，建筑师从较小的地块开始，比规划师更早地介入并主导到了居住品质的改变。 当用地规模持续增大时，建筑师仍然较规划师更有发言权，如果忽视层面和尺度的变化，将规划当总图作，就会产生超大尺度的封闭社区。在建设过程中相互干扰、使用中与城市公共系统脱节，内部管理无法真正封闭，降低生活品质。 我们的经验是当用地超过一个最大的步行距离（400-500米），就需要从总图模式向规划模式转化。用地规模越大，就越偏向于规划模式。 规划技术要点 小到多少呢?住宅大些、无特定对象的公建小些。（非统计数据仅供参考） 地块规模: 欧美：城市内大致在75-100米，一般较小； 郊区基本无小区概念，漫延排布 国内：旧区较小100米左右，新区150-300-600米都有。 目前开发商基本用分期开发面积来界定。推荐采用150-200米间距,2.5-4.0公顷.(城区).250-350(外围),5-12公顷. 面积规模:住宅起步的物管规模为300-500户左右大致3-5万㎡ (大盘可至1000户15万平米. ) 城市中心型办公商业混合用地，采用比较容易计算的方法是100x100米地块，100米限高、容积率4。即4万平米/公倾。 我们其实能做到,看一眼街区大小和建筑层数,就可报出大致的街区总建筑面积、容积率和居住人口。 经济危机背景下有规模变小的趋势。 * 常用计算公式： 30层x1500 ㎡ /层=4.5万㎡ /栋 100米酒店及写字楼 （4跨8.7米） 45层X2000 ㎡ /层=9万㎡ /栋 200米写字楼 （5跨8.7米或矩型4x6跨） 2层x5000 ㎡ /层=1 万㎡ /栋 最小主力卖场大小 （5X10跨8.7米） 用什么划小? 积极的: 道路:喧闹空间:便于轻松经过. 我们常用的为1.5+6+1.5 (较窄的城市支路=小区级道路：汽车单行+自行车双行） 、3+7+3松林路3+10+3m (一般的城市支路=小区级道路：汽车+自行车双行） 消极的 围墙:安静空间:对是陌生人是死角,对个人是天堂. 中性的 水系:可望不可及,巧妙的分隔. 高差:隐蔽的拒绝. *城市（规划模式）通常是用道路，地块（总图模式）均可酌情使用。 道路的含义 路网系统可以类比于排水系统,将人从房间导向小区、大街、直到广场、另一个城市、国外。人像水滴，经支管、总管、蓄水池、江河、湖泊大海。 我们规划时得有层次的概念，确定我们在哪一层。不能跨层面地采用相同的手法。 道路同时具备提升土地价值的特性,“要先富，先修路”，其本质是带来人流到达的方便，使其可使用性提高，进而带来销售的可能。当一个尽端变为必经之地时，沿线的物业价值会大幅提高。可达性=可售性。 目前最典型的错误就是把规划当总图做，也就是对小区的用地规模，采用组团内的规划模式。举例如下: 先计算后规划、避免挂错档：本项目至少2-4个组团，进行封闭式管理，3个通向城市的公共出入口 目前规划的困境在于:1.组团划分过大2.路网选择有误3.开放空间短路4.物管层次不清5.外部资源利用不够6.区域中心缺乏人气 是否可总结为: 用“最短的路，并联最多的组团”是我们追求的目标，省下来的道路用作绿化和庭院空间。 规划实现三要素: 总图技术要点 上位规划是总图设计的出发点，启动前必须尽可能取得，以指导与城市的联结和回避原则。 有效的总图技术二：开发分期和物管一票否决最容易被忽略但最终会影响使用的限制 一个规划能否最终达到意图,可以用闭合的围墙、 合位的入口、最少的道路、不穿套的组团四个要素来检验。因为涉及安全、便捷、可分期实施，几乎也是以最高性价比完成规划和建设的唯一方式。 当然若不将使用不便和管理成本当做问题，就会有更多的方式。但存在上述缺陷的物业是无法持续升值的。 至少在我们的规