2011年深圳二手住宅市场综述.pdf

深圳中原·市场研究部 2011 年深圳二手住宅市场综述 成交被冰封 市场陷观望 2011 年深圳二手住宅市场综述 在经历从 2010 年开始至今长达两年持续空前严厉的调控后，今年的二手住宅市场无疑 已被“冰封”。限购令基本已将投资客逐出了市场，高昂的税费成本和高额的信贷成本，也 让大部分的刚性需求者驻足不前。成交均价先扬后抑，上半年由于市场惯性及反应滞后性， 均价仍保持上扬的态势，下半年二手房评估征税政策的出台，更进一步明晰了市场下行的趋 势，更多的置业者选择观望，按兵不动，同时部分置业者被分流至低价的新房市场，二手住 宅成交量直线下降，至四季度成交量已低于 08 年低谷，楼市“寒冬”显现。相比 08 年至 09 年的市场波动，此轮调控下，市场各方都显得更为理智，观望周期拉长，市场此番下行 耗时更长。 2011 年，政策步步紧逼，调控不断加码。1 月底“新国八条”出台，3 月底地方政府被 勒令公布房价调控目标，市场各方陷入各种揣测之中，市场步入观望期，传统的“小阳春” 未能如期。4 月底中海康城国际推出的千套限价房，宣布新房正式加入降价行列，市场降价 楼盘逐渐增多，一手住宅逐渐成为成交主力。7.11 二手评估征税政策的出台，无疑是压死 骆驼的最后一根稻草，成交瞬间降至冰点，市场陷入悲观，更多业主开始降价放盘，议价空 间加大，成交均价在 7 月开始回落，下半年量价齐跌。 一、市场成交总述 根据深圳国土局公布二手住宅过户数据统计结果，深圳二手住宅市场在 2011 年全年成 交套数仅为 60665 套，成交面积为 518.7 万 m2 ，同比去年成交量近乎腰斩，市场正式步入 下行通道。根据深圳中原实时成交估算全市数据显示（见图 1-1），今年二手住宅成交量从 1 月份开始逐月下降，到 11 月份成交已降至 14.55 万 m2 2 ，低于 08 年 2 月 16.81 万 m 的历 史低位，于 12 月份全市成交量已成为新的历史低点。成交均价方面，由于反应滞后性，上 半年均价仍表现为上涨，6 月份价格突破 25000 元/㎡的大关。而随着调控的不断深化，10 月份开始价格已跌至年初水平以下，截至 12 月，全市二手住宅平均成交价格为 20151 元/ ㎡，相比 6 月最高点已大幅下降 21 个百分点，同比去年 12 月也下降 3.9 个百分点。 图 1- 1 2011 年深圳市二手住宅月度成交量及价格走势图 1 深圳中原·市场研究部 2011 年深圳二手住宅市场综述 单位：万㎡ 单位：元/㎡ 250 30000 25000 200 20000 150