2014上半年北京经营性物业.pdf

2014 年上半年北京经营性物业市场分析 ——以写字楼、优质商铺为例 北京仁达房地产评估有限公司 北京云房数据技术有限公司 二零一四年七月 目 录 第一部分 宏观背景分析 4 一、GDP 增速放缓，房地产投资减速 4 二、国际经济复苏，资金流出中国市场 5 三、通胀压力不大，下半年货币政策或将适度宽松 5 第二部分 经营性物业市场分析 6 一、全国开发销售情况 6 （一）写字楼市场 6 （二）商铺市场 7 二、北京写字楼市场 9 （一）总体情况分析 9 （二）分商圈情况分析 13 （三）投资回报率分析 21 三、北京商铺市场分析 22 （一）总体情况分析 22 （二）分商圈动态分析 25 （三）投资回报率分析 28 第三部分 市场风险分析及建议 29 一、市场风险分析 29 （一）市场风险 29 （二）评估风险 30 （三）政策风险 30 二、建议：全流程风险评估与管理 30 （一）贷前物业尽职调查 31 （二）动态评估抵押物价值和租金收益水平 31 （三）合理调整业务模式 32 前 言 经营性物业抵押贷款，有的银行称为资产支持类贷款，是指银行向经营性物业的法 人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经 营收入的贷款。这里的“经营性物业”是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金 流量较为充裕、综合收益较好、能够对其长期持有经营以获取稳定租金收益的不动产项 目，其收益构成主要为租金现金流和资本资产增值。从房地产类型来看，贷款项目的经 营性房地产通常包括较大规模的商业广场、酒店、高档写字楼、综合商业设施（如商场、 商铺）、服务式公寓等。经营性物业抵押贷款可用于企业经营范围内合法合规的资金需 求，包括但不限于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金，贷款期限一 般是8-10 年，最长可达到12 年。 近年来，商业银行经营性物业抵押贷款业务发展迅速，尤其是随着地价、房价的较 快上涨，经营性物业抵押贷款的规模扩大，某些房地产企业仅一年新增经营性物业抵押 贷款的规模就达数十亿元。因此，银行应对经营性物业市场发展情况进行及时的分析掌 握，对物业价值及时跟踪评估，尽可能地规避放贷过程中的风险。 本文分析的经营性物业主要包括写字楼、购物中心优质商铺等。通过对目前北京写 字楼和优质商铺的市场及投资收益率分析，对未来市场发展趋势进行判断预测。同时， 揭示了银行在经营性物业抵押贷款中存在的风险点，并对银行合理规避风险提出相应的 建议。 3 第一部分 宏观背景分析 一、GDP 增速放缓，房地产投资减速 从国内形势来看，2014 上半年，我国宏观经济出现下行趋势。二季度，我国国内生 产总值为269044 亿元，同比增长7.4%。 目前，我国正处于经济增速换档期，从GDP 增速来看，中国经济增长速度已经由过 去三十多年来的10%调整为目前的7%-8%。在过去的三十年，改革开放带来的制度红利、 人口红利、土地红利、环境红利等，都支撑了经济的快速发展。随着我国GDP 总量已经 达到高位，各种红利开始发生变化，整体经济开始放缓。 2014 年1-6 月，房地产累计投资42018.62 亿元，同比增长14.1%，达到了自2010 年以来的最低增速。 4 宏观经济的放缓，增加了房地产泡沫破灭的风险，导致房地产市场整体下滑。同时， 也加重了购房者与房地产企业的观望情绪。在宏观经济下行的背景下，房地产新开工增 速大幅走低，销售增长已经减缓，房价增幅不断收窄。进入 2014 年，房地产企业的开 发投资更加谨慎，房地产市场投资增速明