2015年杭州房地产市场发展研究报告.pdf

中国指数研究院 中国房地产指数系统 2015 年杭州房地产市场发展研究报告 2015 年 2 月 11 日 目录 摘要 1 一、 经济环境：经济增速探底回升，CPI 继续下行，经济环境整体保持平稳3 二、 政策环境：多轮调整促房地产市场化转型，深化改革建立长效机制推进稳增长13 1. 全国政策：新常态下楼市调控更重市场化，长效机制稳步突破13 2. 杭州政策：积极响应中央政策，限购限贷双双松绑20 三、 市场分析：住宅市场量稳价跌，商业地产成交则略有下降，市场整体供求压力大23 1. 商品房市场：市场供需均创历年新高，价格同比下跌 8.4% 23 2. 住宅市场：楼市“前冷后热”，整体量升价跌，库存压力仍凸显 30 3. 商业地产市场：销售面积同比下降 7%，供大于求趋势凸显 64 4. 二手房市场：成交量回落明显，各区域价格步入下行通道 76 四、 土地市场：量价齐跌，房企拿地更显谨慎78 五、 开发企业：龙头房企市场份额逼近 5 成，优质地块向外来房企集中 87 六、 市场展望：楼市政策延续放松基调背景下，市场或将稳中有升92 研究主持：中国指数研究院 中国房地产指数系统 数据支持：CREIS 中指数据， 主要研究成员： 中国指数研究院总院：莫天全 黄瑜 葛海峰 白彦军 蒋云峰 吴珊 张婷 许琳 刘丽杰 李映雪 陈茜 周萱 高静 赵丽一 中国指数研究院杭州分院：丁晓 高院生 黄晓娟 刘雪瑞 潘欢寅 徐逸凡 陈茂华 庞子健 蒋东方 吴望生 2015 年杭州房地产市场发展研究报告 摘要 一、 宏观环境：经济增速回升，CPI 持续走低，经济环境整体走势平稳 2014 年，杭州市保持稳步增长，人民收入水平进一步提高，但 GDP 增速为 8.2% ，近五年首次回升；产业结构逐步 优化，第三产业占比继续上升；CPI 走低，全年上涨 2.0% ，与全国水平持平；固定资产投资规模持续上行，逼近 5000 亿元大关，增长 16.2%，较上年上升 1.7 个百分点，高于于全国 15.7%的增速；社会消费品零售额增速持续趋缓至 9.1% ， 处于 2005 年最低水平；对外贸易小幅上涨，逆差规模再创新高。房地产方面，2014 年开发投资、新开工、施工均创历 史新高，竣工反弹明显。 政策方面，2014 年，全国房地产调控回归市场化，注重长效化。中央确立分类指导思想，通过放松限贷、调整公积 金、降息等政策明确鼓励自住需求；同时不动产登记工作取得重大成果，土地制度改革、户籍改革均有指导性政策出台， 住房保障体系建设不断完善，区域建设推动新型城镇化进一步发展，长效机制建设工作稳步推进。高库存压力下地方灵活 调整政策去库存，除一线城市和三亚外，各地限购政策已放开，同时全国信贷松绑、地方财政补贴和降息等多轮政策调整 有利于自住性消费需求的释放。 二、 市场分析：住宅市场量稳价跌，商业地产成交则略有下降，市场整体供求压力大 (1) 总体表现：市场供需均创历年新高，价格同比下跌 8.4% 2014 年，杭州市房地产市场整体表现较好。价格方面，2014 年，楼市步入调整期，商品房销售均价下降至 15684 元/平方米，同比降幅 8.4%；供需方面：表现为稳中有升的特征，均创近年来新高，成交面积近 980 万平方米，同比上涨 4.46% ，但由于价格下跌，销售金额则微幅下降4.13% ，新批上市同比上涨 2.9%。供求对比：市场整体仍供过于求，库 存面积再攀高峰。各物业市场：四大物业中，仅酒店式公寓成交下滑明显，其余三大物业成交均有不同程度地上涨，其中 纯写字楼市场涨幅最为明显（超 50% ），住宅市场共计成交 842.09 万平方米，同比增长 7.41%。供需矛盾最为严重的是 商铺（销供比仅 0.28 ），纯写字楼销供比也仅0.37 ，住宅销供比为0.81 ，相对较为均衡。 (2) 不同区域：余杭、萧山两区供求表现亮眼，多数区域仍供过于求 2014 年，杭州市商品住宅市场区域分化日益明显，主要表现为余杭、萧山两大区域供求均表现亮眼，占据市场主导 地位，而主城区由于在售房源日益减少，供求占比均