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2016年杭州市楼市分析报告
2016 杭州楼市研究分析报告
浙报传媒地产研究院
2017 年1 月
目录
前 言 1
一、2016 年杭州楼市市场特征和结论 4
1. 巨量成交 刷新所有历史纪录 4
2. 商品房价格迎来2010 年以后的第一次明确大幅度的上涨 4
3. 全年商品房显性库存大幅度下降 4
4. 隐性库存(潜在供应量)也大幅下降 4
5. 公众资产恐慌情绪是2016 年需求爆发式增长的最重要诱因 5
6. 2016 年杭州楼市的价格体系重塑 5
7. 土地市场全年持续高热 土地出让金额高达近1600 亿元 6
8. 二手房成交量超7 万套同步刷新历史纪录 价格涨幅低于商品住宅 6
9. 杭州的城市地位迅速提升 7
10. 城市格局已经并将继续发生重大变化 7
11.外来开发企业对杭州的关注度更高 市场预期更乐观 7
12. 行业集中度进一步提高 部分本土企业逐步淡出市场 7
13. 市区各板块未来的商品住宅库存量分化严重 8
14. 多个高库存的老大难板块库存被投资需求一扫而空 并成为价格涨幅较大的板块 8
15. 酒店式公寓成为市场投资的热点 8
16. 写字楼和商铺两种业态去库存缓慢 库存积压严重 8
17. 市场热销但住宅品质提升并不明显 甚至部分住宅项目出现产品质量问题 8
18. 部分开发企业对产品和服务创新进行探索 9
二、商品房市场分析 10
1.成交量:市区商品房成交超 19.3 万套 1938.7 万方 3422.5 亿元 均刷新历史最高纪录 10
2.成交均价:12 月成交均价相比1 月全年上涨14.1% 13
3.酒店式公寓成交:超3.8 万套 197.6 万方 295.1 亿元 均刷新历史最高纪录 22
4.价格走势分析:各楼盘价格涨幅分化明显 低价楼盘涨幅更大 26
5.库存量:市区商品房可售房源由2015 年底的17.9 万套下降至10.4 万套 30
三、二手房市场分析44
1.成交量:主城区成交70106 套 创历史新高 同比增长56.3% 44
2.成交均价:2016 年二手住宅均价20505 元/平方米 刷新历史次新高 45
3.成交结构:低总价的下沙次新房及市中心老旧小房源最受市场青睐47
四、土地市场分析51
1.重要结论:地王频出 24 个板块地价纪录被刷新/部分地块 “面粉”超过“面包”价51
2.成交量:市区共出让7975.5 亩 总可建1251.6 万方 总成交金额达1597.7 亿元52
3.成交价格:平均楼面价同比上涨达72.3% 接近2011 年-2015 年的累积涨幅(76.1% )54
4.板块分布:全城大热 个别板块供地较为集中54
5.热点地块:首宗百亿总价地王诞生 涉宅楼面价纪录破4 万 3 万+俱乐部扩容54
五、2017 年杭州楼市展望62
2016 杭州楼市研究分析报告——浙报传媒地产研究院
前 言
2015 年年底,中国经济在经历了2015 年严重股灾,经济下行压力持续加大的背
景下,官方再次选择了以“去库存”的名义刺激房地产市场,稳经济增长的策略。
2015 年12 月21 日,中央经济工作会议罕见的用325 个字长篇阐述了房地产去库
存的重要性和政策选择:
“通过加快农民工市民化,扩大有效需求,消化库存;要发展住房租赁市场,鼓
励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者。”“要取消
过时的限制性措施。”
由此,确定了2016 年中国房地产市场的政策主导方向——去库存。
2016 年2 月2 日,距春节仅有五天时间,前所未有的急切的出台了降低首付政策。
(在不限购的城市,购买首套普通住房首付比例降至最低20%。)
2016 年2 月19 日,春节后上班还不到一周,罕见的急切的出台降低契税和二手
房营业税年限的政策。
3 月1 日,央行再次降准0.5 个百分点。
一场浩浩荡荡的去库存运动在中国房地产市场展开。
官方这些大力度的急切的救市政策叠加,迅速改变了市场预期。嗅觉
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