万科地下车库设计省钱心法.pdf

万科地下车库设计省钱心法 在目前房地产市场以“现金为王”的开发形势下，对于地下 车库开发成本的节约就很有必要了，省下来的可都是白花花的银 子。 一、规划要求：控制车位比例 地下车库的造价比较高，普通地下车库的造价一般是地上住 宅土建造价的两倍左右。所以，为了节约成本，必须减少造价， 做经济型的地下车库。 从规划的角度针对无锡万科魅力之城五期与无锡万科金域 蓝湾为例分析： 无锡万科魅力之城五期：地处新兴片区，客户定位为首次置 业，小户型产品为主流，其新政比例仅为 90/20 （90 平米以下的 户数占总户数的 20% ），为平衡无锡万科金域蓝湾，可以加大小 户型的比例到 90/70。规划设计要求车位比例为 1.2 辆/户，最 后通过与规划局沟通，最后按 1.0 辆/100 平米考虑，就此一项 为魅力五期节约投资 1785 万，如下表： 无锡万科金域蓝湾：地处市中心核心地段，客户以再次改善 居住为主，但项目受新政比例 90/35 （90 平米以下的户数占总户 数的 35%）的影响，全区90 户数很多，导致要考虑的停车位过 多。规划设计要求车位比例为 1.0 辆/100 平米，通过与规划局 沟通，最后按 1.0辆/户考虑，就此一项为金域蓝湾节约投资 7100 万，如下表： 可见，小区规划争取最有利于开发需求的车位比例，是解决 地库经济性问题的根本。首次置业以小户型为主的居住小区，宜 按每百平米来控制车位比较合理；再次改善以大户型为主的居住 小区，宜按每户来控制车位比较合理。 二、地库设计范围 5 个要素 设计地库首先要考虑其可实施的范围，掌握好了设计范围， 才能使地库的利用率达到最大化，否则既浪费了空间又节约不了 成本。影响地库设计范围的因素大概有如下几种： 1.上部建筑是否要连通 在做地库范围的设计时，要考虑地下车库与住宅主体是否要 在地下层连通，要否设计地下大堂等。地库和住宅尽可能的保持 一定的距离，要基础保证施工的操作面，特别是基础有高差时， 更应根据土的力学性质，留不同的距离，减少基坑维护费用，档 次要求高的小区一般考虑住宅地下入户。 2.销售和开发分期 当整个小区要做分期开发时，地库的设计也要考虑分期建设， 否则会对下一期的建设和前一期的销售带来麻烦，分期建设就要 设缝，带来部分建设成本的增加。 3.规划停车总量扣除地面停车数量 首先我们要根据规划要求计算出需要的总停车数量，然后减 去地面的停车数量就是需要建设的地下停车数量了，再结合住宅 的主体进行地库的范围设计，在地库设计时做到心中有数。 4.六级以上人防采用全埋地下室 人防地库一般要求的层高要比普通地下车库高，不能做半地 库，也不能在地库上随意开洞进行采光或通风，一般做到层高 3.6 米，考虑双层机械停车库，提高单位面积的停车效率。 5.必要的设备用房 一般小区肯定会有、生活水泵防、消防水泵防、变电所等配 套的设备用房，为了减少对土地资源的浪费，在规范匀许的前题 下，我们尽量把设备用房放在地下车库里。 以无锡万科魅力之城五期为例，初步地库方案面积在6 万多 平米，停车 1553 辆，地库的车均面积在 40 平米左右。 优化地库方案分成四个较小的单体，总面积在 4.6 万平米， 停车 1575 辆，地库的车均面积在 30 个平米以下。 两者相比面积减少近 1.4 万平米,车均面积减少 10 平米,每 个车位约能省 2 万元，1500多个车位造价一共就能节约投资 3000 多万元。 所以，地下汽车库的