南郊三期完整稿(2005-03-10).pdf

前 言 南郊一期、二期销售任务已近尾声，在取得了良好社会、经济双重效益的基础上，我们又将迎来三期的开盘销售。 通过本报告，我们希望为三期项目启动提供客观、事实、可执行的参考依据，我们更希望籍此实现如下目标： 契入市场空缺，树立营销优势； 优化产品品质，完善规划设计； 提升“南郊”品牌，铺垫后期物业。 市 场 研 究 第一部分：宏观市场分析 一、2004 年闵行区整体市场走势分析 2004 年，闵行区房产市场发展依旧平稳。 闵行 2004 年的新增供应量有所控制，出现了一个明显的回落过程，为 379.89 万㎡，较 2003 年下降了近 40% ， 远低于 2003 年 582.19 万㎡的供应量。同时，市场有效需求量承接 2001 年以来逐年扩大之势，达到了 546.27 万 ㎡，致使 2004 年闵行区房地产市场的新增商品房供需比进一步扩大，近 1 ︰1.5，整体市场供不应求的状态也使 市场中的剩余供应量得以消化，从而促进闵行楼市稳定、健康的发展。但 04 年全年闵行区各月的成交量起伏跌 宕，最低的为 27.6 万㎡，而最大的单月成交量则达到了 62.1 万㎡。成交量的大幅波动从侧面表明了闵行楼市增 长乏力。 在这样的市场环境下，闵行区的房产价格稳步 2002－2004年闵行与全市价格涨幅对比 升高，今年商品房平均预售价格为 6495 元/ ㎡，价 30% 27.70% 25.60% 23.50% 20.40% 格涨幅为 23.5 ％，但小于全市同期 25.6 ％的涨幅水 19% 20% 11.60% 平。自01 年以来首度出现逆转，闵行全年价格涨幅 10% 水平低于全市同期价格涨幅。 0% 2002年 2003年 2004年 闵行 19% 27.70% 23.50%