国际评级机构REITs信用评级方法的研究与比较.pdf

国际评级机构REITs 信用评级方法的研究与比较 上海新世纪资信评估投资服务有限公司 陈文沛 REITs 在国际上，尤其是美国已经取得长足的发展，国际三大评级机构对 REITs 的评级方法也在实践中趋于完善。总体来说，标普、穆迪和惠誉的REITs 评级方法有一些相似的地方，都采用与房地产公司一致的评级方法，符合各自公 司评级方法的逻辑，也都强调了REITs 周期性和资本密集的天然属性。但在具体 的评级逻辑，权重分配，要素选取和具体分析方法上有着显著的差异。 一、REITs 介绍 （一）REITs 的简介 房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)是一种以发 行收益凭证的方式募集特定投资者资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并 将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。简单而言，REITs 就 是一个拥有并运营商业性房地产的企业，它持有如公寓、酒店、商场、办公楼、 医院和仓库等在内的房地产资产。投资者通过证券市场可以进行自由的买卖，享 受投资回报。 REITS 的概念很简单，但是还是有很多人把它和房地产信托、上市房地产公 司混淆。首先是REITS 与房地产信托的区别，在业内房地产信托又称为准REITS， 在一些媒体上直接把房地产信托写成REITS，产生了误会。REITS 是标准化可流 通的金融产品,国内的房地产信托计划是有若干份合同限制的集合非标准化金融 产品，不能在证券交易所上市流通。REITS 投资回报是把收入的大多数分配给投 资者。 REITS 负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营；房 地产信托计划的运作方式是提供资金、监管资金或部分参与项目公司运作获取回 报。 其次是REITS和上市房地产公司的区别，两者同为证券产品，在中国上市房 地产公司中间有一些和REITS比较相似。REITS在投资政策上是有限制的，比如 REITS需要额外融资，须得到基金持有人的许可，且投资产业必须与投资策略一 致。上市房地产公司没有限制， 可自由投资在物产、空置土地、房地产开发和 其它非相关物产的企业活动。REITS有最高的负债比率限制，其负债比率低于上 市房地产公司。上市房地产公司没有最高负债比率限制，由于参与房地产开发， 负债比率较REITS高。 REITs 最早发源于美国，1960 年美国国会通过法案允许设立 REITs，目的 是为中小投资者提供投资于房地产市场的渠道。美国法律规定，REITs 必须将超 过 75%的资产投资于房地产市场，并将超过 90%的税前收入以红利分配给投资者。 （二）REITs 的分类 从REITs 组织形式来看，主要有公司形式和契约形式两种，美国主要以公司 形式为主。而根据具体运作方式，REITs 可分为三种类型：一是权益型，指直接 购买商业地产（如写字楼、购物中心、公寓等），进行日常管理，并收取租金， 扣除管理费用后，将每年利润的大部分以红利的形式分配给投资者。出售资产的 资本利得也包含在红利中；二是抵押型，主要以金融中介的角色将所募集资金用 于发放各种房地产抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵 押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获取抵押房地产的部分租金和增值 收益；三是混合型，既从事房地产权益投资，还可以从事房地产抵押贷款。在美 国，权益型REITs 占绝对主导地位，其次是抵押型REITs，混合型REITs 的重要 性相对较低。 图1：公司制REITs的基本运作模式 资料来源：国金证券研究院 图2：REITs 按具体运作方式分类 REITs 权益型REITs 抵押型REITs 混合型REITs 个人住房 商业地产 通过REITs公司自 通过REITs公司发自 通过MBS公开市场 通过MBS公开市场 身发放的住房抵