地库成本控制要点分析.pdf

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地库成本控制要点分析

地库设计控制要点 设计研发中心 2013-9 主要内容 一、影响地库成本的主要因素; 二、地下停车库成本控制的指标; 三、地库模数与建筑关系; 四、各种地库的特点; 五、半地库和全埋式地库的选择; 六、地库层高及柱网的确定; 七、地库各种楼盖形式的选择; 八、结论 一、影响地库成本几个方面的因素 1、简述 地库为非计容可售面积; 地库虽可销售,但去化速度慢,成本回收时间长; 卖不出去的地库车位成为沉没成本; 地库 (不含主楼地下室)造价约占总建筑成本的14~16%; 控制地库成本,首先要控制地库总面积,其次是结构成本。 2、影响地库总面积几个方面的因素 (1)政府的规划意见书 •车位配比 •地上地下车位比例要求 (2)营销定位的因素: 营销定位一旦明确,成本大头就已经确定(户型,赠 送车位,赠送空间等—成本也控制在营销手中,所以成本 控制是需要根据营销定位来确定。) 大户型面积段比小户型面积段地库总面积要小。 以一个10万平米的楼盘为例:(一户一个车位) A户型定位--平均面积段为120平米; B户型定位--平均面积段为90平米; 地上地下车位配比(2:8) A户型车位数=100000/120=833车位 B户型车位数=100000/90=1111车位 两种定位面积段地下车位数量的差值: (1111-833)x0.8=223车位 两种面积段地库面积差值: 223x33=7359平米 两种面积段地库土建成本的差值: 7359x1900=1398万元 (3)车位排布方式对地库总面积的影响 • 通常车位排布的布局 • 单项经济性原理进行的车位布局模式 •两种车位排布方式单车位面积差 28.63-25=3.63平米 •两种车位排布方式单车位价格差值 3.63x2000=7260元 •合理的车位排布方式可以有效的提高停车效率 以达到节约车库面积的目的 二、地下停车库成本控制的指标 1 控制单车位面积 理想化地库车位布局:中间往两边分 单车位面积极限值:22-23m2 合理的柱网尺寸 (1)经济型的柱网尺寸:7.800~8.100; (2)车道宽度:5.500;车位尺寸:2.400x5.300; (3)车道两边柱距:6.100; 注:8.1柱距,保证车库空间舒适度及车进出停车位便利性 (4)几组按单项经济性原理布置的车位排布 问题的柱网尺寸:沿车道边布置立柱 (1)车道柱距过小,空间尺度感受压抑,车沿车道行驶时 舒适度差; (2)汽车进出车位,存在较大难度。 高效率的柱网模式: 王字形的车库布局, 基于舒适度及停车便利性,按5.3X8.0布置 车位,车道柱距6.1m合适。 运用单向经济性原理进行平面布局,可以有效的 提高地库的停车效率,保证单车位指标最经济。 高效率柱网模式示意图: •进深方向的柱距:5.3; •进深方向外墙与外边柱的净距:5.6m •纵向车道宽度宜控制在:5.5m,保证纵向车道两端头可以停两 个车位;残疾人车位 做到6.6m 低效率的柱网模式: 通常设计院布置的模式 地下室单车位平均面积参考值 地下车库组成 平均停车面积 备注 部分 车库区+塔楼区 32平米/辆 塔楼区:指上部建筑落入地下室的区域,地下室 +设备房 周边的塔楼区宜剔除无用部分 设备房:指常规的水池水泵房、变配电房及发电 车库区+塔楼区 30平米/辆 机房,不包括因特殊条件及地域情况而设的设备 车库区 26平米/辆 房。 说明

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