宏观专题20161115：中国房地产库存有多高？兼论地产投资反弹难持续.pdf

[Table_MainInfo] 宏观研究 证券研究报告 宏观专题报告 2016 年11 月16 日 相关研究 中国房地产库存有多高？ [Table_ReportInfo] 《希拉里VS 特朗普说明了什么？——由 美国大选看美国经济》2016.11.08 ——兼论地产投资反弹难持续 《悬崖万丈还是峰回路转？——德意志 [Table_Summary] 银行的十字路口》2016.11.01 投资要点： 《商品疯多久？物价怎么走？——通胀 研究系列专题四》2016.11.01  中国房地产库存究竟有多高？  中国地产库存降下来了吗？若把房地产库存狭义的理解为商品房待售面 积，那么从待售面积增速和库存销售比 （待售面积/过去三个月销售面积 均值）这两个指标看，中国地产库存似乎降下来了。待售面积增速从 14 年10 月28.4% 高位降至16 年10 月的1.3%。受上半年需求激增带动， 存销比也从年初7.3 个月降至10 月的4.7 个月。  广义地产库存依然偏高。但“待售面积”未考虑已开工未竣工的未销售期 房，低估了真实库存；而“施工面积”包含了大量已预售但正施工的商品房， 则高估了真实库存。我们认为合理的地产库存应是历年累计新开工面积 与历年累计销售面积之差，考虑到新开工面积中部分为不可销售面积， 定义广义库存面积=历年累计新开工面积×0.9-历年累计销售面积。10 月 底广义地产库存39.1 亿平米，对应存销比为2.54 年，较过去两年有所回 落，但依然较高。  各区域地产库存分化有多严重？  分省地产库存“南低北高”。根据国家统计局提供的各省历年新开工和销 量可计算其广义地产库存。纵向看，各省库存规模较去年底普降，去化 周期缩短。横向看，13 个省存销比不足 1 年，但 11 个省存销比超过 2 年，东北和西北是广义库存销售比较高的地区。  一二线无忧，症结在三线。根据中指数据库的各城市月度可售、销售面 积可计算其狭义地产库存销售比。一线城市中，北上广存销比持续下滑， 已降至10 个月左右，但深圳因销售低迷，存销比反弹至20 个月。15 个 二线城市中，地产存销比普遍较 15 年底回落，杭州、南京、南昌已降至 12 个月以下，合肥降至1 个月以下。20 个三线城市存销比有降有升，存 销比均值为40 个月，仍远高于一二线城市，而考虑到样本中鲜有来自存 [Table_AuthorInfo] 销比较高的东北、西北地区的城市，真实的三线城市存销比或更高。 分析师:姜超  未来地产库存是去化还是回补？ Tel:(021