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深圳市怡泰大厦商务公寓项目 市场调研报告 凯鸿盛怡泰项目组 2014 年6 月 怡泰大厦商务公寓项目市场调研报告 1 调查目的：本报告旨在全面、详细、合理地分析怡泰大厦项目的市场情况，从而为本 项目的销售决策提供比较全面的数据分析和参考。 一、 宏观环境综述 1. 宏观经济指标综述 （1） 国内生产总值 根据深圳市统计局4 月发布的《深 圳市 2013 年国民经济和社会发展统计 公报》，2013 年深圳市全年本地生产总 值为 14500.23 亿元，同比增长 10.5%， 其中罗湖区 1488.43 亿元，占比为 10.26% ；全市 人均生产总值为 137476.82 元，罗湖区人均生产总值为 158952.37 元（排名第4）。 房地产业的增加值为1334.42 亿元，同比增长10.8%。 （2） 深圳市社会经济指标 2013 年深圳市全年社会消费品零售总额4433.59 亿元，增幅10.6%，其中罗湖区 社会消费品零售总额为924.38 亿元，增幅10.7%，在老区中排名第一； 城镇居民人均可支配收入44563元，名义增长9.6%，扣除物价因素实际增长6.7%， 实际增速下降1.9 个百分点。城镇居民人均消费性支出28812 元，名义增长7.8%，扣 除物价因素实际增长5%，实际增速下降3 个百分点。恩格尔系数为36.1%,较2012 年 怡泰大厦商务公寓项目市场调研报告 2 下降0.2 个百分点。社保人口835.54 万。 （3） 城市居民人均居住面积 深圳市人均住房面积为28 ㎡/人，明显低于全省人均34.4 ㎡的水平，也低于全国 城镇人均32.9 ㎡的水平，此为我国一线城市共有特征。罗湖区由于是深圳最早开发的 区域，可居住空间少并且人口密集，小区以小户型为主，人均住房面积仅为 23.5 ㎡/ 人，在全市各区中处于最低水平。 注：居民储蓄存款余额指标因货币基金和互联网金融的兴起，在此不作为参考指标。 2. 城市规划及发展趋势 （1） 深圳市城市规划定位 深圳市是我国的经济特区和改革试验区，其目标是依托华南，立足珠三角，加强 深港合作，构建世界级都市区。2013 年，深圳市常住人口规模达 1062.89 万，其中户 籍人口310.47 万，占比29.2%。 罗湖区的发展规划隶属深圳市规划中的“东部发展轴”，定位在惠—深—港区域性 产业聚合发展走廊，发挥罗湖中心区的辐射功能，推进东部通道（口岸、铁路系统） 建设。在深圳市规划方向所确定的两个城市主中心里，福田—罗湖中心主要承担深圳 市行政、文化、商业等综合服务职能。 （2）罗湖区规划综述 深圳市是我国的经济特区和改革试验区，其目标是依托华南，立足珠三角，加强 深港合作，构建世界级都市区。2013 年，深圳市常住人口规模达 1062.89 万，其中户 籍人口310.47 万，占比29.2%。 罗湖区的发展规划隶属深圳市规划中的“东部发展轴”，定位在惠—深—港区域性 产业聚合发展走廊，发挥罗湖中心区的辐射功能，推进东部通道（口岸、铁路系统） 建设。在深圳市规划方向所确定的两个城市主中心里，福田—罗湖中心主要承担深圳 市行政、文化、商业等综合服务职能。 （3）未来的发展趋势预判 怡泰大厦商务公寓项目市场调研报告 3 从宏观经济来看，基于政府目前的经济政策基调，预计未来的经济发展将以“合 理增长”为方向