房地产开发企业的基本职能.pdf

房地产开发企业 基 本 职 能 BY EDDIE YU 一、确定企业的发展战略，制订企业项目开发规划 二、制定企业的经营管理制度、工作流程和工作标准 三、建立企业薪酬考核体系，制定科学的绩效考评制度 四、优选土地资源，完成投资开发项目的前期工作 五、组织完成项目的开发建设，实施全过程管理和控制 六、动态监控工程支出，全面实施成本控制管理 七、抓好市场营销推广工作，保证项目销售目标的实现 八、做好物业管理服务工作，保障项目开发目标的实现 房地产开发企业的基本职能 房地产开发企业处于一种比较特殊的行业形态，既有投资职能，又有项目（生产）管理职能 和市场营销职能，其有别于施工单位和项目监理单位。从行业上分，施工单位属于生产性行业， 其产品是其所承包施工的建筑物；监理单位属于技术服务性行业，其工作是为开发项目提供工程 监理的技术服务。 房地产开发企业的经营管理程序十分复杂，主要过程分为项目经济分析、规划设计、报建报 批、工程建设、造价控制、营销策划与推广、销售实施等阶段。 房地产开发企业的主要经营和管理职能有如下几个方面： 一、 确定企业的发展战略，制订企业项目开发规划 房地产开发企业，首先要根据行业特点、政府宏观政策导向、产业发展分析预测、市场需求 分析预测、企业自身的经济实力和经营管理水平等，制定企业的发展战略，如：区域开发战略 （区 域选择、城市选择、项目具体位置选择）、产品开发战略 （住宅、商业、城市综合体等）、市场差 异战略 （产品市场定位、主要客户群体、产品配置标准）、阶段发展战略 （开发规模）等；制订企 业发展战略，这是房地产开发企业的核心职能之一。 有了明确的发展战略，就要组织编制相应的中长期发展规划，确定各阶段的发展目标；围绕 设定的发展目标，有机组织、调配各种资源，开展企业经营与管理工作。 二、 制定企业的经营管理制度、工作流程和工作标准 根据企业的战略发展规划，梳理企业的各项职能，设计适合的企业组织结构，设置各经营管 理部门，明确各部门的职责范围和管理权限，再依据业务类型、所需要的专业技能、预期工作量， 设置部门各职位（岗位），编制相应的职位责任说明。 同时，编制各项职能的工作流程和工作标准，做到组织结构优化、职能部门设置合理、职位 责权明晰，为企业的经营管理提供组织支持，保证企业的高效运行。随着企业的发展，动态进行 相应的调整，充分发挥组织结构作为企业生产力的作用。 三、 建立企业的薪酬考核体系，制定科学的绩效考评制度 企业的薪酬体系，某种程度上是企业文化的体现。合理的薪酬结构和标准、优厚的福利待遇、 有效的员工提升机制，能稳定企业员工、发挥员工的主观能动性，使企业能够留住和用好专业人 才、降低人力资源成本、提高员工的工作效率。 为了充分发挥企业内部的良性竞争，还必须建立一套完整的绩效考评体系。根据各部门的职 责及各职位的职责说明及职能特点（管理型、经营型、综合型等），设定主要职责的考核内容、考 核标准，制定相应的考核办法和奖惩规定，并加以有效地组织实施。 绩效考核，会从企业管理的角度激发部门之间和员工之间的竞争意识、调动员工的积极性、 提升员工的荣誉感、提高工作效率和工作效果。绩效考评指标的设置，需充分注意保证部门与部 门之间、员工与员工之间的有效协作与合作，避免恶性竞争、恶意竞争情况的出现。 四、 优选土地资源，完成投资开发项目的前期工作 房地产开发项目的前期工作主要有项目可行性研究、项目用地获取、项目投资策划等三项主 第1 页 要工作。 (一) 项目可行性研究 项目可行性研究就是对拟投资开发的项目进行机会研究、项目构思、目标设计和方案策划， 全面论证项目的技术、经济方案的可行性，形成“项目可行性研究报告”。因此，需要做好下面三 方面的工作： 1、 深入研究国家及地方政府的有关房地产和金融的政策、法规，深入了解政府的政策取向。 如果政府扶植该类用途、档次房地产的开发，它必将在税费、金融、法规等方面给予支持，使该 类房地产的投资风险减少。因此必须清楚企业拟开发的项目是否符合国家政策支持的开发方向， 不能逆政策而行。 2、 根据