房地产开发流程与涉及到的法律法规.pdf

房地产开发流程及其涉及的法律法规 目录 • 第一章 房地产的相关概念 • 第二章 房地产开发的流程 • 第三章 房地产开发过程中涉及到的法律法规 第一章 房地产的相关概念 • 1.房地产的概念 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项 目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列 经营行为。房地产因为其固定性和不可移动性，在经济学上又被称为 不动产。 • 2.房地产有三种形态：土地 、建筑物、房地。 • 3.房地产开发的概念 我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在 依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行 为”。 第二章 房地产开发的流程 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为 一下五个阶段： 1.可行性研究和项目决策阶段 2.建设前期准备阶段 3.建设阶段 4.销售阶段 5.交付使用阶段 • 第一阶段：可行性研究和项目决策阶段 1.可行性报告 这一阶段涉及到了关于房地产项目的可行性研究报告以及项目成立前 的项目立项问题。可行性报告从一下五个步骤进行： ①项目公司接受委托或集团公司董事会立项 ②调查研究 ③方案选择与优化 ④财务评价和经济评价 ⑤编制可行性研究报告 2.项目立项 对于项目立项的确定，需要通过中华人民共和国国家发展与改革 委员会进行审批与核实。 1、选定项目，签定合作意向书； 2、初步确定开发方案； 3、申报规划要点； 4、申报、审批项目建议书； 5、编制项目可行性研究报告； 6、申报、审批项目可行性研究报告。 第二阶段：前期准备阶段 • 1.获得土地使用权 行政划拨 旧城改造 招标 协议出让 转让取得 土地使用权取得 出让方式 拍卖 挂牌 联合开发 兼并、收购 • 2.征地拆迁 城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属 物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整 体功能得到改善和提高。 政府组织拆迁 征地拆迁方式 拆迁人委托拆迁 拆迁人自行拆迁 申办拆迁许可证应提交以下申报资料： （1 ）填写《城市房屋拆迁申请表》 （2 ）建设项目批准文件 （3 ）建设用地规划许可证 （4 ）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书） （5 ）拆迁代办单位和评估机构资料 （6 ）拆迁安置计划和方案（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用 途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清 晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。） （7 ）有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明 • 3.规划设计 建设工程规划管理的主要内容有： （1）建筑管理 （2）道路管理 （3）管线管理 （4）审定设计方案 （5）核发建设工程规划许可证 项目规划发展程序文件 ⑴申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规 划许可证》。并取得《建设项目选址意见书》的附件：规划设计（土 地使用）条件。 ⑵持规划方案和建筑方案图纸到建管处申