房地产金融行业风险分析报告-审计内控.pdf

2008年房地产金融行业风险分析报告 摘 要 一、房地产金融市场状况 （一）开发融资市场 我国房地产开发的融资方式包括银行贷款、股权融资、债券融资、信托融资、房地 产基金等多种形式。房地产开发资金来源主要有：国家预算内资金、国内贷款、债券、 利用外资、房地产企业自筹资金和其他资金。其他资金主要是定金及预收款，这部分资 金在开发资金来源中占有很大比重。1998－2007 年房地产开发资金来源及各项来源中， “定金及预收款”的占比一直在 30％以上。另外两大资金来源是“自筹资金”和“国内 贷款”。2007 年，前三大资金来源总计 29361.45 亿元，占当年房地产开发资金来源总 额的78.8%。虽然近几年“国内贷款”在房地产开发资金来源中的占比有所下降，到2007 年已不足 20%，但在“自筹资金”和“其他资金”中有很大比例来自银行对个人的按揭 贷款，加上这部分资金，房地产开发中使用的银行贷款的比重在 55%以上，房地产开发 企业对银行信贷资金依赖较多。 （二）购房融资市场 我国居民住房融资的渠道主要包括商业性的购房贷款和政策性的住房公积金贷款。 1998 年以来，人民银行采取了一系列鼓励住房消费金融的政策，购房贷款余额从 1998 年的 426.2 亿元增加到 2007 年底的 3 万亿元。购房贷款余额占同期金融机构全部贷款 余额的比重从 1998 年的 0.5%上升到 2007 年的 11.46％。 与此同时，我国住房公积金也发展较快。2007 年末全国累计住房公积金缴存职工超 过 1.1 亿人，缴存总额达 16000 亿元，缴存余额 9600 亿元，通过提取和发放个人住房 贷款，累计帮助 4700 万职工家庭改善了住房条件。2007 年，发放个人住房贷款 2201.57 亿元，占当年缴存额的 62.14％，同比增加 436.33 亿元，增幅为 24.72％。年末个人贷 款余额为 5074.33 亿元，比上年末增长 33.37％。 二、2007 年房地产金融重大事件分析 （一）央行年内 6 次加息，房地产宏观融资环境明显紧缩 仔细观察这 6 次加息，有几个明显特点：第一，这 6 次加息都是紧随国家统计局发 布前月处于高位运行的通胀指数之后，显示加息目标主要是冲着治理通胀，对房地产市 场的调控只是附属目标。第二，前五次加息对商业贷款的加息幅度基本在 0.27 或 0.18 个百分点，但 12 月 21 日的最后一次加息，只提高了短期和五年期以下中长期贷款的利 率，五年期商业贷款利率没有做任何调整。一方面显示加息周期见底，再度加息的操作 国家发展改革委中国经济导报社 1 北京世经未来投资咨询有限公司 2008年房地产金融行业风险分析报告 回旋空间不大，另一方面表明政府即使在宏观压力很大的环境下对居民住房消费还是在 刻意保护。第三，每次调息，公积金贷款利率调整幅度都与商业性贷款有落差，基本上 每次都差 0.09 个百分点，12 月 21 日更是对公积金贷款利率没有做任何调整。这样，商 贷与公积金贷款的五年期以上档利率差从年初的 2.55 上升到年末的 2.61。即使按照商 贷对第一套房可以享受 85％的优惠利率的政策，两者利率差也达到了 1.44。这说明， 政府不仅希望保护居民合理性的住房消费需求，更希望发挥住房公积金在这中间的调解 作用。 （二）央行大力加强住房消费信贷安全管理 受到美国次级房贷危机的严重警示，为了严防因为不良住房信贷爆发引起金融危 机，央行开始密切关注房地产的信贷风险问题。2007 年 9 月 27 日，央行、银监会联合 颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求各商业银行对于“第二套房以上” 的住房按揭首付不得低于 40％，利率不得低于同档利率的 1.1 倍。12 月 11 日，央行和 银监会再度联手公布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，在严密界定“第 二套房”概念的同时，进一步收紧了房贷闸门。 （三）房地产开发资金来源多样化，上市融资大幅度增加 与国际相比，中国房地产融资体制一直被诟病于过分依赖银行信贷，各种房地产融 Word版文件来自:地产交流群 资方式的发展很不平衡。2007 年有关部门