房地产调整对开发商银行信托地方债影响分析-140702.pdf

宏 观 经 kuxsmi:32870kuxe 济 专题研究 2014 年7 月2 日 冲击,YES 危机,NO 金 融 市 ——房地产调整对开发商银行信托地方债影 场 响分析 主要内容：  长周期而言，人口拐点将至，行业需求增速渐缓.城镇化和二胎政策能够 证 券 在一定程度上延缓需求下降的时间及幅度，但不足以改变趋势。预计未来 研 房地产需求增速将下降至 3%附近。新开工面积的增长中枢将维持在 0%左 究 报 右，投资增长中枢将回落至8%左右。 告  短周期而言，利率变化是楼市调整最主要的影响因素。按揭贷款利率的明 显上行，是春节之后楼市发生较明显的调整的主要原因。目前各主要银行 积极落实央行支持按揭贷款要求，经济风险暴露也导致市场利率有所下 行，预计未来首套房按揭贷款将适当宽松，提高购买力并推动观望性需求 入市，从而带来楼市销售的企稳。  2014 年只有当房地产销售额下降幅度超过13%时，开发商才会面临资金链 困难。市场销售情况是决定房地产企业资金链存亡的根本因素：在房地产 企业的各项资金来源中，销售回款平均占52%，是最主要的资金来源，银 行贷款平均占 38%，是最重要的融资来源。在信贷零增长的极端情况下， 2014 年只有当房地产销售额下降幅度超过13%时，行业才会面临资金链困 难。  在中性情形，行业整体不良率上升4bps，在悲观情形，银行业整体不良率 上升6bps，对银行业影响有限。根据我们测算，在房地产发生风险时，银 行业受到影响的房地产相关以及平台融资总规模约26.67 万亿，占行业总 证券分析师 资产的19.1%。（1）其中，房地产相关融资约为19.68 万亿元，占行业总 李慧勇 A0230511040009 资产的14.1%，其中，按揭贷12.16 万亿，开发商融资7.52 万亿，分别占 lihy@ 行业总资产的8.7%和5.4%；（2）地方政府融资平台规模大概为6.99 万 韩思怡 A0230513060002 hansy@ 亿元，占行业总资产的5%。（3）在悲观情形，行业整体不良率上升6bps， 陆怡雯 A0230513100002 luyw@ 在中性情形，行业整体不良率上升4bps，对银行业影响有限。 孙婷 A0230511040050  房地产信托兑付风险加大，房地产信托规模将略有收缩，信托报酬率收窄。 sunting@ 陈康 A0230511090003 随着前两年狂飙猛进的房地产项目的陆续到期