明源地产研究-三限政策下的三把快刀：开得快 建得快 卖得快(issue44).pdf

开得快 建得快 卖得快 限贷！限购！限价！在历时一年多的政策下，调控政策层层 加码。然而，在如此严厉的政策组合之下，我们看到依然 有一批行业领先企业的业绩稳步上升。据《2011年上半年中国 房地产企业销售排行榜TOP30》报告显示，与去年同期相比，万 科、中海、保利等一线房地产开发企业不论在销售面积还是销售 金额上都实现了大幅度增长。 研究这些企业，发现他们在“三限”政策下依然能取得高 速增长，主要依赖于高周转策略的成功运用——即快速开工、快 速建设、快速销售，追求货如轮转的高周转，提高企业资产周转 速度。 万科、恒大等一批行业领先企业都是“快周转”高手。在 率先举起中国房地产企业发展新高度的千亿大旗后，万科总结自 己的制胜心得之一便是“坚持快速周转的开发策略”。万科总裁 郁亮曾表示，万科从来不追求过高的利润率，但一直追求高周转 率。同样，作为有望进入第二批达到千亿销售额房企阵营的恒大 地产，也是以高周转著称。而招商、保利也都提出了依靠高周转 率应对新政的运营策略。 在“三限”困境下，谁不受束缚？当然是那批能够耍好 “三把快刀”的企业——通过项目的快速开工、快速建造快速销 售，追求货如轮转的高周转率。 14 明源IT与地产 第44期 P16 开得快 价值链前端三大协同 实现持续调控下的快速应变 P20 建得快 流水线的启示：项目开发标准化之路 P24 卖得快 不惧“三限”，房企如何逆势热销？ 明源IT与地产 第44期 15 开得快 □文/姚武 明源地产研究院院长 影响项目开工进度主要在设计阶段,有效提升项目开工效率，解决 设计部与营销、报建、招标部门间三大横向协同问题是关键。 1616 明源IT与地产明源IT与地产 第44期第44期 限购！限贷！限价！房地产行 目的全过程按照WBS的方式进行工 生变动，主要源自营销部对客户研 业的政策调控力度一次比一 作任务分解，赋予各工作任务明确 究不足，对目标客户的描述以物理 次猛烈。受“三限”政策影响，目 的时间、责任主体，并通过网络图 属性为主，没有挖掘客户的购房动 前不少房地产项目不得不被动调整 的形式明确工作任务的搭接与穿插 机，不能将客户需求转换为产品语 产品策略，延迟开盘销售，但这样 关系，让项目参与各方互相承诺， 言（如图1）。 容易导致房地产企业出现“周转” 协调一致地推进项目迈向成功。 而业内某