房地产估价教学课件-1学习情境一.pptxVIP

房地产估价;房地产;　　（一）按开发程度来划分的类型 　　房地产按开发的程度来划分，主要分为下列５类。 　　１．生地。生地是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。 　　２．毛地。毛地是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地。 　　３．熟地。熟地是指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。 　　４．在建工程。在建工程是指地上建筑已建成，可直接使用的房地产。它可能是新的，也可能是旧的。;;;;;;;　　房地产是估价客体，估价人员需要在理解房地产概念、分类及其特性的基础上，学习如何界定和描述估价对象的特征。房地产状况的描述一般分为四个部分：估价对象概况、权益状况、实物状况和区域状况。;　　（一）估价对象概况 　　估价对象概况，一般包括：　　;;;;;;房地产估价概述;　　（一）专业估价人员 专业估价人员是指经房地产估价人员执业资格考试合格或资格认证，由有关主管部门审定注册，专门从事房地产估价的人员。目前，我国房地产估价执业资格主要有房地产估价师和土地估价师两种。;　　（二）估价目的 估价目的是指一个房地产估价项目中估价结果的期望用途。 　　（三）估价原则 估价原则是指在房地产估价的理论研究和实践操作中，在分析了房地产价格形成和变化规律的基础上，总结出的一些简明扼要的进行房地产估价时应当遵循的法则或标准。 　　（四）估价程序 房地产的估价程序是指完成一个房地产估价项目所需要做的各项工作以及按照他们之间的内在联系所形成的先后顺序。 　　（五）估价方法 从国内外的情况来看，房地产估价的方法很多，但是最基本的方法有三个：市场比较法、成本法、收益还原法。;　　（六）影响房地产价格的因素 　　影响估价对象价格的因素很多，有宏观因素、区域因素和个别因素。 　　（七）估价时点 　　指一宗房地产需要评估其价值所对应的具体时间。 　　（八）客观合理价格或价值的估算和判定 房地产估价中所确定的客观合理价格或价值，其实质是房地产的经济价值，它体现在房地???的使用过程中。房地产估价时必须以估价对象用于最高最佳使用为前提，可使估价人员在确定估价结论时有共同的口径，从而使不同的估价人员易于达成一致。;　　（一）房地产估价是房地产专业估价人员对房地产本身固有价值的客观反映 　　（二）房地产估价是科学、艺术和经验的有机结合 　　１．科学性 房地产估价有严格的估价程序、原则与方法，具有科学性。房地产估价依赖充足的房地产市场资料，深入分析房地产价格影响因素。 　　２．重要性 房地产估价的整个过程中，都要伴随估价人员的推测和判断，如市场供需状况的分析、价格影响因素的分析、重要参数的分析与确定、试算价格的综合等。;　　（一）房地产特性决定了专业估价的必要性 　　（二）现实中各种经济社会活动需要房地产估价 　　１）房地产交易的需要； 　　２）房地产抵押的需要； 　　３）房地产典当的需要； 　　４）房地产保险和损害赔偿的需要； 　　５）房地产税收的需要； 　　６）房地产征用拆迁补偿的需要； 　　７）处理房地产纠纷和有关法律案件的需要； 　　８）企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算等的需要； 　　９）房地产管理的需要； 　　１０）其他方面的需要。;　　（三）房地产估价在估价行业中占主体 房地产估价不仅必要，而且在估价行业中占主体。这是由下列三个方面决定的。 　　１．房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。 　　２．房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。 　　３．房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。;房地产估价原则、程序及作用;　　１．产权合法 产权合法指在权利类型及归属方面，一般应以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等合法权属证明为依据。 　　２．使用合法 使用合法指在判断使用权利方面，应以使用管制（如土地用途、土地容积率等规划条件）为依据。 　　３．处分合法 处分合法指在处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、赠与等。;　　（三）最高最佳使用原则 最高最佳使用包括三个方面：最佳用途、最佳规模、最佳集约度。最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够使估价对象的价值达到最大化的使用方式的估价结果。 　　１．保持现状前提 　　２．装饰装修改造前提 　　３．改变用途前提 　　４．重新开发前提 　　５．上述情形的某种组合 　　（四）估价时点原则 　　（五）替代原则; 房地产估价程序是指房地产估价全过程的各个具体步骤和环节，按其内在