房地产估价教学课件-2学习情境二.pptxVIP

房地产估价;房地产价格的确定;;　　关于商品价格形成的理论主要有四种，即劳动价值论、效用决定论、供需决定论、收益决定论。 　　（一）劳动价值论 马克思劳动价值论的主要观点是：商品是用来交换的劳动产品，只有劳动产品才有价值。 　　（二）效用决定论 　　效用决定论认为：物品的效用是物品能够满足人的需要的能力，价值则是人对物品满足程度的主观估计。;;　　房地产作为特殊商品，其价格与其他商品价格相比，既有相同之处，也有不同之处。相同之处在于：都是价格，用货币的形式来表示；都有价格波动，受供求关系的影响；都是按质论价，质优价高，质劣价低。不同之处则构成了房地产价格的特征，主要表现在以下几个方面。 　　（一）房地产价格实质的权益性 　　（二）房地产价格形式的双重性 　　（三）房地产价格范围的地区性 　　（四）房地产价格形成的长期性 　　（五）房地产价格表现的个别性 　　（六）房地产价格变化的敏感性;　　（一）房地产市场 从营销的角度来看，市场是一种商品或服务的所有潜在购买者的需求总和。 市场＝人口＋购买能力＋购买动机 　　（二）房地产供求与价格 　　１．影响房地产经济供给的因素 　　１）自然供给。 　　２）社会需求。 　　３）价格。 　　４）计划和规划。;;房地产价格和价值;　　（一）市场价格 市场价格简称市价，是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果（如平均数、中位数或众数）。 　　（二）理论价格 　　理论价格是在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 　　（三）评估价值 评估价值也称为评估价格、估计价值，简称评估值、评估价，是指房地产估价师通过估价活动所得出的估价对象的价值。;　　（一）土地价格 土地价格简称地价，如果是一块无建筑物的空地，是指该块土地的价格；如果是一块有建筑物的土地，是指其中的土地部分的价格，不包含该土地上的建筑物的价格。 　　（二）建筑物价格 建筑物??格是指建筑物部分的价格，不包含该建筑物占用范围内的土地的价格。 （三）房地价格 房地价格也称为房地混合价，是指土地与建筑物综合体的价格，或者建筑物及其占用范围内的土地的价格，或者土地及其上的建筑物的价格。;　　（一）总价格 总价格是指一宗房地产的总体价格，可以是一宗土地的土地总价格，也可以是一宗建筑物的建筑物总价格，或是房与地合一的房地产整体价格。 （二）单位价格 单位价格是指分摊到单位面积的价格，通常，对土地而言，是单位地价，它是指单土地面积的土地价格；对建筑物而言，是单位建筑物价格，它是指单位建筑面积上的建筑物价格；对房地产整体而言，是单位房地产价格，它通常是指单位建筑面积上的房地产价格。 （三）楼面地价 楼面地价，又称为单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格，是一种房地产的单位价格。; （一）买卖价格 买卖价格，也称为销售价格，简称买卖价，是房地产权利人采取买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人（作为卖方）收取或他人（作为买方）支付的货币额、商品或其他有价物。 （二）租赁价格 租赁价格通常称为租金，是房屋所有权人或土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收取的货币额、商品或其他有价物。;; （一）使用权价格 房地产使用权价格，主要是指土地使用权价格。中国目前有偿出让和转让土地的价格均是土地使用权价格。 （二）所有权价格 土地所有权价格与土地使用权价格有着极为复杂的关系。在正常情况下，土地所有权价格高于土地使用权价格，但在现实复杂的情况下，也可能出现相反的情形。 （三）其他权益的价格 泛指所有权价格、使用权价格以外的各种房地产权益的价格，例如租赁权价格、抵押权价格、地役权价格等。;　　从政府对房地产价格的管制或干预程度来划分，可将房地产价格分为市场调节价、政府指导价和政府定价。;　　（一）市场调节价 市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。对于实行市场调节价的房地产，由于经营者可以自主制定价格，所以估价应依据市场供求状况进行。 　　（二）政府指导价 政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。 （三）政府定价 政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。;　　（一）基准地价 基准地价是在某一城市的一定地区范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分的