房地产估价教学课件-4学习情境四.pptxVIP

房地产估价;收益还原法的基本原理;　　由于房地产具有固定性、增值性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某宗房地产时，房地产不仅能提供现时的净收益，而且还能期待在未来年间源源不断的继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的净收益，以适当的还原率折算为现在价值总额（称为收益价值或资本价值）时，它即表现为该房地产的实质价值，也是适当的客观交换价值，这就是收益还原法的原理。;　　（一）适用范围 　　收益还原法的适用范围是有收益或潜在收益的房地产。 　　（二）特点 　　１）理论性强。 　　２）方法中收益与价格的关系反映了房地产市场租金与售价的关系。 　　３）收益还原法评估结果的正确性依赖于未来纯收益与资本化率两 　　个参数，而更主要地取决于资本化率选择的正确与否。;　　根据上述基本概念及理论依据，可用现金流（如图４-１）分析收益还原法的基本估价公式。; 根据房地产估价规范，规定运用收益法估价一般分为下列７个步骤进行： 　　１）搜集有关收入和费用的资料； 　　２）估算潜在毛收入； 　　３）估算有效毛收入； 　　４）估算运营费用； 　　５）估算净收益； 　　６）选用适当的资本化率； 　　７）选用适宜的计算公式求出收益价格。;净收益及还原利率的求取;;　　还原利率又称资本化率，是将待估房地产的预期净收益转化为估价时点时该房地产价格的比率。; 房地产按其存在形态可分为土地、建筑物和房地合一的房地产，与其相对应，房地产的资本化率（即还原利率）可以分为土地的资本化率、建筑物的资本化率、房地综合资本化率。 （一）资本化率的种类 　　１．土地资本化率 　　土地资本化率是将待估土地的预期净收益转化为估价时点的土地价格的比率。 　　２．建筑物资本化率 建筑物资本化率是将待估建筑物的预期净收益转化为估价时点的建筑价格的比率。;;;