房地产估价教学课件-6学习情境六.pptxVIP

房地产估价;假设开发法;　　假设开发法的理论依据是预期原理。; 运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境，包括以下方面： １）要有一套统一、严谨及健全的房地产法规； ２）要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策，包括有一个长远、公开的土地供应计划； ３）要有一个全面、连续及开放的房地产资料库，包括有一个清晰、全面的有关房地产开发建设和交易的税费清单或目录。; 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。待开发房地产投资开发前的状态，有生地、毛地、熟地、待拆迁房地产和在建工程等；投资开发后的状态，有熟地和建成的房地产等；投资开发后的房地产的经营方式，有出售、出租和自营等。; （一）调查待估房地产的基本情况 假设开发法多用于待开发土地价格的评估。首先应弄清待开发土地的基本情况，包括以下几项。 　　１．土地的位置。包括如下３个层次。 　　１）所依托的城市在国内或国际所处的经济环境和社会环境状况； 　　２）所依托的地区的性质、地位及政府的政策和规划建设设想； 　　３）具体的坐落状况及周围环境和交通便利程度。;　　２．土地概况 土地概况包括：土地面积大小、形状、地质状态、平整程度及基础设施等情况。 　　３．政府的城市规划限制 　　包括规定的用途、容积率、覆盖率、建筑高度等情况。 　　４．土地的权利状况 包括土地的使用年限、续期的规定及转让、抵押土地的有关规定等情况。; （二）选择最佳开发利用方式 　　最佳开发利用方式包括用途、容积率、覆盖率、建筑式样、规模、档次等，即政府许可范围内的最佳选择。所谓的最佳是指能适应市场发展需求，可获取最大盈利的开发模式。 　　（三）估计开发经营周期 确定开发经营周期的目的，是为了测算开发完成后的房地产价值、开发成本或后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等发生的时间及金额，便于进行折现或者计算投资利息等。 　　开发经营周期是指从取得土地使用权到房地产全部销售或出租完毕这一时期，它又可以分为开发前期准备、开发建设期、租售期。;　　（四）预测开发完成后的房地产价值 　　开发完成后的房地产价值，是指开发完成后的房地产状况所对应的价值。出售和出租的应分别对待。 　　１．出售的房地产 　　对于出售的房地产，可以采用市场比较法和长期趋势法相结合的方法。 　　２．出租的房地产 对于出租的房地产，如写字楼、商业房地产，其开发完成后的房地产总价的确定，可根据当时市场上同类用途、性质、结构和装修条件下的房地产的租金水平、出租费用水平，采用市场比较法确定所开发房地产的出租纯收益，再采用收益还原法求取房地。;　　（五）估算各项成本费用 在这里，成本费用包括开发建筑成本费用、专业费用、不可预见费用、销售费用、管理费用、投资利息、利润和税费。 开发建筑成本费用一般包括直接工程费、间接工程费、计划利润和建筑商负担的税金（含营业税、城市建设税、教育费附加）。 （六）估算待估房地产价格 上述工作做好以后，根据具体情况选择合适的计算公式，再将各项数据代入所选择的公式进行计算。;假设开发法的计算公式;　　（一）按估价对象细化的公式 按照估价对象的不同，假设开发法公式可以具体细化如下： 　　１．求生地价值的公式 　　１）适用于将生地开发成熟地的公式： 　　生地价值＝开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－土地开发利润－取得生地的税费 　　２）适用于在生地上进行房屋建设的公式： 　　生地价值＝开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润－取得生地的税费;　　２．求毛地价值的公式 １）适用于将毛地开发成熟地的公式： 毛地价值＝开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－土地开发利润－取得毛地的税费 　　２）适用于在毛地上进行房屋建设的公式 　　毛地价值＝开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润－取得毛地的税费 　　３．求熟地价值的公式 　　熟地价值＝开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－销售费用??投资利息－销售税费－开发利润－取得熟地的税费;　　４．求在建工程价值的公式 在建工程价值＝续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－续建投资利润－取得在建工程的税费 ５．求旧的房地产价值的